Bail réel solidaire (BRS)
Dispositif d'accession à la propriété permettant d'acquérir les murs d'un logement (bâti) séparément du terrain, détenu par un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). L'acquéreur paie une redevance mensuelle à l'OFS pour l'usage du foncier. Ce montage réduit significativement le prix d'achat (jusqu'à 30–40 % en dessous du marché) en zone tendue. En cas de revente, l'anti-spéculation est garantie par un plafonnement du prix.
À retenir
- L'acquéreur devient propriétaire du logement mais loue le foncier à l'OFS moyennant une redevance mensuelle.
- Le prix d'achat est réduit de 30 à 40 % par rapport au marché en zone tendue.
- En cas de revente, le prix est plafonné pour garantir l'accessibilité aux ménages futurs.
- Le dispositif est réservé à des zones tendues et soumis à des conditions de ressources.
Questions fréquentes
Que devient le bail réel solidaire si le propriétaire souhaite revendre son logement ?
La revente est possible, mais le prix est encadré par l'OFS selon une formule d'indexation définie dans le bail. L'acquéreur suivant doit également satisfaire les conditions de ressources et reprend le bail foncier aux mêmes conditions. Ce mécanisme d'anti-spéculation pérennise l'accessibilité du logement, mais limite le gain patrimonial pour le revendeur.
Comment les banques financent-elles un bien acquis en BRS ?
Les banques accordent bien des prêts immobiliers pour l'acquisition du bâti en BRS, mais seules certaines d'entre elles ont développé une offre adaptée à ce montage. La garantie porte sur les droits réels du preneur, et non sur le foncier. Le courtier joue un rôle clé pour identifier les établissements partenaires des OFS et présenter un dossier conforme aux exigences spécifiques de ce type de financement.
Quelle est la différence entre un BRS et un logement en viager ?
Dans un BRS, l'acheteur acquiert un droit réel pérenne sur le bâti et verse une redevance foncière à un organisme public ou parapublic, indépendamment de l'âge d'une tierce personne. Le viager repose sur un mécanisme d'aléa viager lié à la durée de vie du vendeur, avec un bouquet et des rentes versés à un particulier. Les deux dissocient propriété et jouissance, mais leurs logiques juridiques, fiscales et sociales sont radicalement différentes.
En pratique
Un ménage en région parisienne acquiert un appartement de 65 m² en BRS pour 180 000 €, soit 35 % de moins qu'un bien équivalent sur le marché libre, et verse 120 € par mois à l'OFS pour l'usage du terrain.
Sources officielles
- Achat d'un logement en bail réel solidaire (BRS) · ANIL
- Obtenir un crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr