Servitude
Une servitude est une charge imposée à un bien immobilier (le fonds servant) au bénéfice d'un autre bien (le fonds dominant), indépendamment de l'identité de leurs propriétaires. Elle peut être légale ou conventionnelle et oblige l'acheteur à l'accepter telle quelle, ce qui peut réduire la valeur du bien ou limiter son usage.
À retenir
- La servitude est attachée au bien, pas à son propriétaire : elle survit à toute vente.
- Elle doit figurer dans l'acte notarié et est publiée à la conservation des hypothèques (fichier immobilier).
- Les servitudes légales (passage, vue, égout des toits) s'imposent sans convention ; les servitudes conventionnelles résultent d'un accord entre propriétaires.
- Une servitude de passage peut être supprimée si l'enclave disparaît ou par accord amiable homologué.
Questions fréquentes
Comment savoir si un bien est grevé d'une servitude avant de signer ?
Le notaire consulte le fichier immobilier (ex-conservation des hypothèques) et les titres antérieurs pour identifier toute servitude publiée. L'acheteur doit également vérifier le règlement de copropriété pour les parties communes et interroger le vendeur sur les accords informels. Certaines servitudes apparentes (chemin tracé, fenêtre en saillie) sont visibles lors d'une visite attentive.
Pourquoi une servitude peut-elle bloquer un financement bancaire ?
Si la servitude restreint fortement l'usage du bien (ex. : servitude d'utilité publique liée à une infrastructure, inconstructibilité partielle), la banque peut estimer que la valeur de la garantie hypothécaire est insuffisante. Dans ce cas, elle peut exiger une expertise contradictoire ou réduire le montant du prêt. Le courtier doit anticiper ce point dès l'analyse du dossier.
Quelle différence entre une servitude et un droit de préemption ?
La servitude porte sur l'usage du bien (droit de passage, vue, canalisation) et n'affecte pas la transaction elle-même. Le droit de préemption, lui, donne à un tiers (commune, locataire, État) la priorité pour acheter le bien avant tout autre acquéreur, ce qui peut retarder ou annuler la vente. Les deux peuvent coexister sur un même bien.
En pratique
Un acheteur découvre lors de la signature que le jardin de la maison est traversé par une servitude de passage pédestre au profit du voisin. La banque révise à la baisse la valeur vénale du bien et impose une contre-expertise. Le courtier négocie avec la banque en produisant un rapport d'expert attestant que la servitude n'affecte pas le bâti principal, permettant de maintenir le financement initial.
Sources officielles
- Servitude de passage sur le terrain d'autrui · Service-Public.gouv.fr
- Promesse de vente et condition suspensive d'obtention du prêt · Service-Public.gouv.fr
- Information sur le logement et le financement · ANIL