État des risques (ERP)
L'état des risques et pollutions (ERP) est un document obligatoire que le vendeur doit annexer à tout avant-contrat ou acte de vente. Il informe l'acheteur des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et de radon auxquels le bien est exposé, ainsi que des pollutions des sols connues, selon les zones délimitées par les arrêtés préfectoraux.
À retenir
- L'ERP doit être daté de moins de six mois à la date de signature de l'avant-contrat ou de l'acte de vente.
- Le vendeur complète le formulaire à partir des données disponibles sur errial.georisques.gouv.fr.
- En cas d'omission volontaire ou d'information erronée, l'acheteur peut demander la résolution de la vente ou une réduction de prix.
- Depuis 2023, le document intègre également une rubrique sur le recul du trait de côte pour les biens littoraux.
- L'ERP ne se substitue pas à un diagnostic professionnel ; il recense les risques connus des autorités, pas les vices cachés.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si l'ERP est absent ou périmé lors de la signature ?
L'absence ou la péremption de l'ERP constitue un vice de forme qui peut être invoqué par l'acheteur pour demander la nullité de la vente ou une réduction du prix. Le notaire refusera généralement de signer sans ERP valide. En pratique, le vendeur doit régénérer le document si plus de six mois se sont écoulés depuis la signature du compromis.
Pourquoi une zone à risque sur l'ERP peut-elle compliquer le financement ?
Certaines banques refusent ou plafonnent le financement pour les biens situés en zone inondable de catégorie élevée (zone rouge PPRi) ou en zone de submersion marine, considérant que la valeur à terme du bien est incertaine. L'assurance habitation peut également être refusée ou fortement majorée, ce qui constitue un obstacle à la concrétisation du projet.
Comment l'ERP diffère-t-il du diagnostic termites ou amiante ?
L'ERP est fondé sur des données publiques de zonage établies par les préfectures ; il est complété par le vendeur lui-même sans intervention d'un professionnel agréé. Les diagnostics termites, amiante, plomb ou électricité, en revanche, nécessitent une investigation technique menée par un diagnostiqueur certifié sur le terrain. Les deux sont obligatoires mais couvrent des natures de risques très différentes.
En pratique
Un courtier traite le financement d'une maison en bord de rivière. L'ERP indique que le bien est en zone inondable PPRi rouge. La banque sollicitée refuse la garantie hypothécaire standard et exige une caution bancaire majorée. Le courtier oriente son client vers un établissement spécialisé dans les biens en zone à risque, qui accepte avec une prime d'assurance adaptée.
Sources officielles
- Diagnostic immobilier : état des risques · Service-Public.gouv.fr
- Information des acquéreurs et locataires (IAL) · Géorisques
- Promesse de vente et condition suspensive d'obtention du prêt · Service-Public.gouv.fr