Loi Malraux
Dispositif fiscal permettant aux propriétaires qui restaurent intégralement un immeuble situé en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP de déduire les travaux de restauration de leur revenu global, sans plafonnement. La réduction d'impôt atteint 30 % des dépenses en secteur sauvegardé et 22 % en ZPPAUP. Ce dispositif s'adresse aux contribuables fortement imposés et implique souvent un financement mixte (prêt immobilier + prêt travaux) monté par le courtier.
À retenir
- Réduction de 30 % en secteur sauvegardé et de 22 % en ZPPAUP ou AVAP, sans plafonnement global.
- La restauration doit être complète et soumise à l'autorisation de l'architecte des Bâtiments de France.
- Dispositif non soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € applicable à d'autres réductions.
- Financement mixte fréquent : prêt immobilier pour l'acquisition, prêt travaux pour la restauration.
Questions fréquentes
À quel profil d'investisseur la loi Malraux est-elle réellement adaptée ?
Elle cible principalement les contribuables dont le taux marginal d'imposition est de 41 % ou 45 %, car la réduction fiscale est d'autant plus précieuse que la charge d'impôt est élevée. Les travaux sont souvent importants et nécessitent une trésorerie solide ou un financement bancaire adapté.
Pourquoi la loi Malraux échappe-t-elle au plafonnement des niches fiscales ?
Le législateur a exclu la loi Malraux du plafond global de 10 000 € de niches fiscales en raison de son objectif de préservation du patrimoine architectural national. Cela en fait l'un des rares dispositifs permettant une réduction d'impôt potentiellement très élevée sur une ou quelques années.
Comment le courtier monte-t-il le financement d'une opération Malraux ?
Il distingue généralement deux enveloppes : un prêt immobilier classique pour le foncier et les parties déjà habitables, et un crédit travaux dédié à la tranche de restauration. Il coordonne les déblocages avec l'avancement du chantier et s'assure que la banque comprend le cadre réglementaire spécifique.
En pratique
Un contribuable imposé à 45 % finance la restauration d'un immeuble en secteur sauvegardé pour 300 000 € de travaux. La réduction d'impôt de 30 % représente 90 000 € étalés sur la durée des travaux, ce qui réduit drastiquement le coût réel de l'opération.
Sources officielles
- Immeubles spéciaux (dispositif Malraux) · impots.gouv.fr
- Réduction d'impôt « Malraux » (BOI-IR-RICI-200-30) · BOFiP — impots.gouv.fr
- Information sur le logement et le financement · ANIL