Taux marginal d'imposition (TMI)
Taux d'imposition applicable à la tranche de revenu la plus haute du foyer fiscal, selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu en France (0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %). Le courtier le prend en compte pour conseiller sur le choix du régime fiscal locatif (micro-foncier vs réel, LMNP, SCI à l'IS) et pour évaluer l'intérêt réel d'un dispositif de défiscalisation comme le Pinel ou le déficit foncier.
À retenir
- Barème progressif à cinq tranches : 0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 % en France.
- Un TMI élevé renforce l'attrait des dispositifs de défiscalisation (déficit foncier, Malraux).
- Il détermine le régime fiscal locatif optimal : micro-foncier, réel, LMNP, ou SCI à l'IS.
- Le courtier l'intègre dans chaque simulation de rendement net après impôt.
Questions fréquentes
Pourquoi le TMI est-il si important dans le conseil en investissement immobilier ?
Le TMI détermine combien le fisc prélève sur chaque euro de revenu locatif supplémentaire. Un investisseur à 30 % et un investisseur à 45 % n'ont pas le même rendement net à partir du même bien. Un conseil sans prise en compte du TMI peut conduire à choisir un régime fiscal inadapté ou à surestimer la rentabilité réelle.
Comment le TMI influence-t-il le choix entre régime micro-foncier et régime réel ?
Au micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué. Au régime réel, toutes les charges déductibles peuvent être déduites. Plus le TMI est élevé et plus les charges réelles dépassent 30 % des loyers, plus le régime réel est avantageux. Le courtier effectue un comparatif chiffré avant de recommander l'un ou l'autre.
Le TMI est-il le seul paramètre à analyser avant de choisir un dispositif de défiscalisation ?
Non, le TMI est un point de départ mais d'autres facteurs entrent en jeu : la durée de l'engagement, la liquidité du bien, les revenus fonciers déjà perçus, et les éventuels revenus exceptionnels prévus. Le courtier réalise une analyse patrimoniale globale pour s'assurer que le dispositif retenu correspond réellement à la situation du client.
En pratique
Un investisseur dont le TMI est de 41 % réalise 8 000 € de déficit foncier sur un bien en régime réel. Ce déficit est imputé sur son revenu global, ce qui génère une économie d'impôt de 3 280 € la même année.
Sources officielles
- Taux moyen et taux marginal d'imposition · impots.gouv.fr
- Barème de l'impôt sur le revenu · Service-Public.gouv.fr
- Information sur le logement et le financement · ANIL