Loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Statut fiscal applicable à un particulier qui loue un ou plusieurs logements meublés et dont les revenus locatifs n'excèdent pas 23 000 € par an ou 50 % des revenus globaux du foyer. Les recettes sont imposées dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) avec la possibilité au régime réel de déduire les charges et d'amortir le bien, réduisant souvent l'imposition à zéro. Ce statut est très prisé en investissement locatif patrimonial.
À retenir
- Les revenus sont imposés en BIC, permettant l'amortissement du bien au régime réel.
- Le plafond est de 23 000 € de recettes ou 50 % des revenus globaux du foyer.
- L'amortissement comptable réduit souvent l'assiette fiscale à zéro sans générer de perte.
- La revente du bien entraîne une imposition sur la plus-value des particuliers, pas des professionnels.
Questions fréquentes
Quelle différence entre le régime micro-BIC et le régime réel en LMNP ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (71 % pour les meublés de tourisme classés) sans possibilité de déduire les charges réelles. Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges effectives (intérêts, travaux, charges de copropriété) et d'amortir le bien ainsi que le mobilier. Le régime réel est généralement plus avantageux dès que les charges et amortissements dépassent l'abattement forfaitaire.
Comment le LMNP est-il pris en compte par les banques dans l'analyse de solvabilité ?
Les banques intègrent généralement les loyers meublés avec une décote de 30 %, comme pour un investissement locatif classique. Certaines banques tiennent compte du régime fiscal réel pour apprécier la capacité d'autofinancement, notamment dans le cadre de la méthode différentielle. Le courtier présente le cash-flow réel du projet pour donner à la banque la vision la plus favorable du dossier.
Quand passe-t-on du statut LMNP au statut LMP ?
Le passage au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) intervient lorsque les recettes annuelles de location meublée dépassent simultanément 23 000 € et représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer. Le LMP offre des avantages supplémentaires (imputation des déficits sur le revenu global, exonération d'IFI sous conditions) mais implique des cotisations sociales sur les revenus locatifs.
En pratique
Un investisseur acquiert un studio meublé à 150 000 € et génère 8 400 € de loyers annuels. Au régime réel, l'amortissement du bien et les charges rament à zéro sa base imposable, lui permettant de ne pas payer d'impôt sur ces revenus pendant plusieurs années.
Sources officielles
- Revenus d'une location meublée · Service-Public.gouv.fr
- Les locations meublées · impots.gouv.fr
- Information sur le logement et le financement · ANIL