Régime réel (revenus fonciers)
Le régime réel des revenus fonciers permet à un bailleur nu de déduire l'intégralité de ses charges effectives (intérêts d'emprunt, travaux, assurances, gestion) de ses loyers bruts. Il est obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers annuels et peut être choisi en dessous de ce seuil lorsque les charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire de 30 % du micro-foncier.
À retenir
- Charges déductibles : intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurances, frais de gestion.
- Déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts).
- La fraction de déficit liée aux intérêts s'impute uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Option valable pour 3 ans minimum une fois choisie.
- Déclaration via le formulaire n° 2044 (ou 2044-SPE pour les dispositifs spéciaux).
Questions fréquentes
Quand vaut-il mieux choisir le régime réel plutôt que le micro-foncier ?
Le régime réel devient avantageux dès que les charges déductibles représentent plus de 30 % des loyers bruts, notamment en cas de crédit immobilier récent (intérêts élevés) ou de travaux importants. Un simulateur comparant le résultat net imposable sous les deux régimes permet au broker de guider le client.
Comment le déficit foncier est-il traité si mon revenu global est insuffisant pour l'absorber ?
La partie du déficit qui dépasse le revenu global disponible peut être reportée sur le revenu global des 6 années suivantes. La fraction imputable aux intérêts d'emprunt reste quant à elle reportable uniquement sur les revenus fonciers futurs pendant 10 ans.
Pourquoi l'option pour le régime réel engage-t-elle sur 3 ans ?
Cette durée minimale vise à éviter les allers-retours opportunistes entre régimes selon les variations annuelles de charges. Elle oblige l'investisseur à anticiper sur plusieurs années et à calibrer son plan de financement en cohérence avec ses travaux et remboursements prévisionnels.
En pratique
Thomas perçoit 14 000 € de loyers annuels sur un appartement acquis à crédit. Ses intérêts (4 200 €), sa taxe foncière (900 €) et ses charges de copropriété (1 100 €) totalisent 6 200 €, soit 44 % des loyers. En optant pour le régime réel, il réduit son revenu foncier imposable à 7 800 € au lieu de payer sur 9 800 € en micro-foncier.
Sources officielles
- Déclarer les loyers d'un logement vide · impots.gouv.fr
- Information sur le logement et le financement · ANIL
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr