Micro-foncier
Le régime micro-foncier est un mode de déclaration simplifié applicable aux bailleurs nus dont les revenus fonciers annuels n'excèdent pas 15 000 €. Il applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, sans justification de charges réelles, ce qui simplifie la gestion fiscale mais peut se révéler moins avantageux que le régime réel en cas de charges élevées.
À retenir
- Plafond de recettes : 15 000 € de revenus fonciers bruts par an.
- Abattement forfaitaire de 30 % sans obligation de justifier les charges.
- 70 % des loyers bruts sont intégrés au revenu imposable.
- Incompatible avec les dispositifs Malraux, monuments historiques et certains Pinel.
- Option pour le régime réel possible à tout moment, pour 3 ans minimum.
Questions fréquentes
Le micro-foncier est-il toujours le choix le plus simple pour un petit propriétaire ?
Sur le plan administratif, oui : aucune liasse annexe n'est requise, l'abattement s'applique automatiquement. Mais la simplicité a un coût si les charges réelles (crédit, travaux, assurance) dépassent 30 % des loyers. Dans ce cas, le régime réel procure une imposition plus faible malgré une déclaration plus complexe.
Que se passe-t-il si mes recettes dépassent 15 000 € en cours d'année ?
Si les recettes foncières brutes dépassent 15 000 € sur une année civile, le régime micro-foncier cesse de s'appliquer pour cette même année. Le contribuable doit alors déclarer ses revenus sous le régime réel, même s'il n'a pas formellement opté pour celui-ci.
Pourquoi le micro-foncier est-il incompatible avec certains dispositifs d'investissement ?
Des dispositifs comme Malraux ou les monuments historiques requièrent des déductions spécifiques et parfois supérieures à 30 %, ce qui ne peut se faire que par le régime réel. Permettre le micro-foncier dans ces cas risquerait de cumuler deux avantages fiscaux non prévus par le législateur.
En pratique
Claire loue un studio non meublé pour 800 € par mois, soit 9 600 € annuels. Ses charges réelles n'atteignent que 2 400 € (25 % des loyers). Elle opte pour le micro-foncier : l'abattement de 30 % (2 880 €) dépasse ses charges réelles, et elle n'a qu'une ligne à remplir sur sa déclaration.
Sources officielles
- Déclarer les loyers d'un logement vide · impots.gouv.fr
- Information sur le logement et le financement · ANIL
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr