Revenus fonciers (imposition)
Catégorie fiscale dans laquelle sont imposés les loyers perçus par un propriétaire-bailleur en location nue. Deux régimes coexistent : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 % si les revenus annuels n'excèdent pas 15 000 €) et le régime réel (déduction des charges effectives et possibilité de créer un déficit foncier). Le choix du régime impacte directement le rendement net de l'investissement et oriente les conseils du courtier.
À retenir
- Le micro-foncier s'applique automatiquement sous 15 000 € de loyers annuels bruts.
- Le régime réel permet de déduire travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion et assurances.
- Un déficit foncier du régime réel est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an.
- Le choix du régime engage trois ans ; un arbitrage en amont avec le courtier est conseillé.
Questions fréquentes
Comment choisir entre le micro-foncier et le régime réel ?
Si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers perçus, notamment en cas de gros travaux ou d'emprunt récent, le régime réel est presque toujours plus avantageux. En dessous de ce seuil, la simplicité du micro-foncier l'emporte. Un courtier ou un conseiller fiscal peut simuler les deux options sur votre situation concrète.
Pourquoi les revenus fonciers intéressent-ils un courtier en crédit ?
Les banques intègrent les revenus fonciers dans le calcul de la capacité d'emprunt, mais souvent avec un abattement de 30 % pour tenir compte de la vacance locative et des charges. Le courtier doit présenter le régime fiscal retenu et les revenus nets pour optimiser le taux d'endettement de son client.
Quelle différence entre revenus fonciers et BIC dans l'immobilier locatif ?
Les revenus fonciers concernent la location nue ; la location meublée relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) avec ses propres abattements (micro-BIC, 50 %) et amortissements. Ce basculement de catégorie change profondément la fiscalité et l'attractivité du dossier bancaire.
En pratique
Un propriétaire perçoit 12 000 € de loyers annuels et engage 4 500 € de charges réelles. Au micro-foncier il déclare 8 400 € imposables ; au régime réel, seulement 7 500 €, soit une économie notable selon sa tranche marginale.
Sources officielles
- Déclarer les loyers d'un logement vide · impots.gouv.fr
- Information sur le logement et le financement · ANIL
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr