Déficit foncier
Mécanisme fiscal permettant à un propriétaire-bailleur relevant du régime réel foncier de déduire de ses revenus imposables les charges liées à son bien (travaux, intérêts d'emprunt, charges de copropriété) lorsque celles-ci excèdent les loyers perçus. La fraction de déficit imputable sur le revenu global (hors intérêts d'emprunt) est plafonnée à 10 700 € par an. L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
À retenir
- Seules les charges hors intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €/an.
- La partie liée aux intérêts d'emprunt est uniquement reportable sur les revenus fonciers futurs.
- Le bien doit rester loué nu pendant 3 ans après l'imputation du déficit sur le revenu global.
- L'excédent non imputé est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Questions fréquentes
Comment générer un déficit foncier lors d'une opération de rénovation ?
Un propriétaire qui engage des travaux de rénovation importants (remise en état, isolation, mise aux normes) peut voir le montant de ces travaux largement dépasser les loyers perçus. Le déficit ainsi créé s'impute d'abord sur les revenus fonciers d'autres biens, puis jusqu'à 10 700 € sur le revenu global, réduisant directement l'impôt sur le revenu de l'année des travaux.
Le déficit foncier est-il cumulable avec d'autres dispositifs fiscaux (Denormandie, Malraux) ?
Non, en règle générale. Les dispositifs de défiscalisation comme Malraux ou les monuments historiques ont leur propre régime de déduction des travaux, souvent exclusif du droit commun. Le dispositif Denormandie implique une réduction d'impôt sur le revenu basée sur le prix de revient, mais les travaux sont alors sortis du régime réel foncier standard. Le courtier conseille de se faire accompagner d'un expert fiscal pour optimiser ces montages.
Pourquoi est-il risqué de revendre le bien dans les 3 ans suivant l'imputation du déficit ?
La condition de maintien à la location pendant 3 ans après l'imputation est impérative. En cas de revente, de mise en vente en l'état vacant, ou de changement d'affectation du bien dans ce délai, l'administration fiscale procède à une reprise des déductions accordées, avec intérêts de retard. Ce délai court à compter du 31 décembre de l'année d'imputation, ce que le courtier rappelle lors du conseil en structuration.
En pratique
Un propriétaire bailleur au régime réel engage 25 000 € de travaux sur un appartement loué nu générant 8 000 € de loyers. Le déficit de 17 000 € s'impute à hauteur de 10 700 € sur son revenu global, réduisant son impôt sur le revenu de l'année, et le solde de 6 300 € est reporté sur ses revenus fonciers futurs.
Sources officielles
- Imputation des déficits fonciers (BOI-RFPI-BASE-30-20) · BOFiP — impots.gouv.fr
- Information sur le logement et le financement · ANIL
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr