Charges de copropriété
Les charges de copropriété sont les dépenses collectives d'un immeuble réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Elles comprennent les charges générales (entretien des parties communes, honoraires du syndic, assurance immeuble) et les charges spéciales liées à des services ou équipements dont les lots ne bénéficient pas tous également (ascenseur, chauffage collectif).
À retenir
- Les provisions trimestrielles sont votées en assemblée générale ; elles sont régularisées une fois par an après arrêté des comptes.
- Les charges spéciales (ascenseur, digicode, antenne collective) ne sont dues que par les copropriétaires qui en bénéficient.
- En cas d'impayés, le syndicat des copropriétaires dispose d'un privilège spécial sur le lot du débiteur.
- Depuis la loi ALUR (2014), un relevé des charges sur les deux derniers exercices doit être fourni avant la signature du compromis.
- Les travaux votés mais non encore réalisés constituent des charges futures à anticiper dans le budget de l'acheteur.
Questions fréquentes
Comment anticiper le niveau des charges avant d'acheter un appartement en copropriété ?
L'acheteur doit demander les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et les relevés de charges des deux derniers exercices, documents obligatoirement remis avant le compromis depuis la loi ALUR. Il doit également vérifier le carnet d'entretien et l'existence d'un plan pluriannuel de travaux pour identifier les travaux votés ou prévisibles susceptibles de générer des appels de fonds.
Qui supporte les charges de copropriété entre le compromis et l'acte définitif ?
Pendant cette période, le vendeur reste légalement copropriétaire et supporte les charges courantes. Le notaire effectue une régularisation à la date de jouissance stipulée dans l'acte : les charges payées d'avance par le vendeur lui sont remboursées au prorata, et les dettes éventuelles sont déduites du prix. Des appels de fonds exceptionnels votés après le compromis mais avant la vente sont généralement à la charge du vendeur.
Pourquoi des charges élevées peuvent-elles réduire la capacité d'emprunt ?
Les banques intègrent les charges de copropriété dans le calcul des charges mensuelles lors de l'évaluation du taux d'endettement. Des charges mensuelles de 400 € peuvent réduire la capacité d'emprunt de 60 000 à 80 000 € selon les taux en vigueur. Le courtier doit systématiquement vérifier et inclure ce poste dans la simulation financière dès l'amont du dossier.
En pratique
Un emprunteur présente un dossier pour un appartement dont le vendeur annonce des charges de 150 €/mois. En consultant les PV d'AG, le courtier découvre que des travaux de ravalement ont été votés pour 120 000 € et que l'appel de fonds correspondant au lot représente 4 800 €. Il intègre cet élément dans le plan de financement et ajuste le montant du prêt en conséquence.
Sources officielles
- Charges de copropriété · Service-Public.gouv.fr
- Promesse de vente et condition suspensive d'obtention du prêt · Service-Public.gouv.fr
- Information sur le logement et le financement · ANIL