Pondération des revenus locatifs
La pondération des revenus locatifs est la pratique par laquelle les établissements prêteurs n'intègrent qu'une fraction — généralement 70 % — des loyers perçus dans le calcul des revenus retenus pour apprécier la solvabilité d'un emprunteur investisseur. Cette décote vise à couvrir les aléas de vacance locative, les charges de copropriété non récupérables et les frais d'entretien non anticipés, offrant ainsi une marge de sécurité dans l'analyse du taux d'endettement.
À retenir
- Le taux de pondération le plus courant est de 70 %, mais certaines banques appliquent 80 % voire 100 % sur dossiers solides.
- La pondération s'applique aux loyers nets de charges — certains prêteurs partent du loyer brut avant de déduire leur décote.
- Les revenus locatifs pondérés viennent s'ajouter aux revenus professionnels pour former le revenu total retenu dans le taux d'endettement.
- Un bien vacant au moment du dossier est généralement exclu des revenus, sauf si un bail signé est joint.
- Sous le régime LMNP au réel, les amortissements comptables ne réduisent pas les revenus retenus par la banque.
Questions fréquentes
Pourquoi la banque ne retient-elle pas 100 % des loyers alors que le bail est en cours et les loyers régulièrement encaissés ?
Même avec un locataire fiable, les banques anticipent que tout investissement locatif comporte structurellement des coûts non couverts par le loyer : frais d'agence lors des relocations, périodes de vacance entre deux baux, travaux de remise en état et charges de copropriété non récupérables. La décote à 70 % est une convention prudentielle, non une remise en cause du contrat de bail en cours.
Comment la pondération est-elle calculée concrètement dans le taux d'endettement ?
Exemple : un emprunteur perçoit 900 € de loyers mensuels bruts. La banque retient 630 € (70 %) dans les revenus. Si ses revenus professionnels nets sont de 4 000 €, le total retenu est 4 630 €. La charge totale d'emprunts (anciens + nouveau prêt + assurances) ne doit pas dépasser 35 % de ce total, soit 1 620 € par mois au maximum. Le crédit du bien locatif lui-même figure aussi dans les charges.
Quelle différence entre la pondération appliquée par la banque et le régime fiscal des revenus fonciers ?
Ce sont deux mécanismes totalement indépendants. La pondération bancaire est un outil d'analyse prudentielle interne à chaque prêteur. Le régime fiscal (micro-foncier avec abattement de 30 %, régime réel avec déduction des charges effectives) s'applique dans la déclaration des revenus et détermine l'impôt dû. Un loyer imposé à 100 % au régime réel peut tout à fait être pondéré à 70 % par la banque.
En pratique
Un investisseur souhaite acquérir un troisième bien locatif. Son courtier calcule que ses deux biens existants génèrent 1 400 € de loyers bruts, soit 980 € retenus après pondération à 70 %. Ajoutés à ses 3 500 € de salaire net, le revenu total retenu atteint 4 480 €, ce qui lui ouvre une capacité de mensualité de 1 568 € (35 % de 4 480 €), montants charges actuelles déjà incluses.
Sources officielles
- Obtenir un crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr