Plan de financement
Tableau qui met en regard le coût total de l'opération, prix, frais de notaire, travaux, garantie, et l'ensemble des ressources mobilisées : apport, prêt principal, prêts aidés. Il vérifie l'équilibre du montage et sert de support à la négociation bancaire. C'est la pièce maîtresse construite par le courtier.
À retenir
- Tableau équilibrant le coût total de l'opération (emplois) et toutes les ressources mobilisées.
- Inclut prix d'achat, frais de notaire, garantie, travaux éventuels, frais de courtage.
- Recense les ressources : apport personnel, prêt principal, PTZ, prêts employeur, aides locales.
- Sert de support central à la présentation du dossier auprès de toutes les banques sollicitées.
Questions fréquentes
Pourquoi le plan de financement est-il la pièce maîtresse du dossier de crédit ?
Il synthétise en un seul document la cohérence du projet : le montant emprunté est justifié par un vrai besoin, l'apport est réel et tracé, et aucun poste de dépense n'est oublié. Un plan déséquilibré, où les emplois dépassent les ressources, est le signe d'un dossier incomplet ou d'un apport surestimé. C'est le premier document que l'analyste crédit vérifie.
Quelles erreurs fréquentes observe-t-on dans les plans de financement ?
Les erreurs les plus fréquentes sont l'oubli des frais de garantie (souvent sous-estimés), la sous-estimation des frais de notaire dans le neuf (TVA, frais de contrat de réservation), et la non-intégration des frais de courtage dans les emplois. Un plan incomplet oblige la banque à demander des compléments et retarde l'instruction du dossier.
Comment intégrer les prêts aidés (PTZ, 1% patronal) dans le plan de financement ?
Chaque prêt aidé est inscrit en ressources avec son montant, sa durée et ses conditions de remboursement. Le courtier vérifie que leur cumul avec le prêt principal ne dépasse pas le coût total de l'opération. Les conditions d'éligibilité (zone géographique, revenus, primo-accession) doivent être vérifiées en amont pour éviter de bâtir un plan sur un prêt aidé non confirmé.
En pratique
Pour un achat à 280 000 € dans l'ancien avec 15 000 € de travaux, le courtier construit un plan à 316 000 € côté emplois (prix + 20 000 € de frais de notaire + 15 000 € travaux + 1 000 € de garantie). Côté ressources : 40 000 € d'apport + 276 000 € de prêt principal. L'équilibre est parfait et la banque n'a aucune question sur la cohérence du montage.
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Sources officielles
- Obtenir un crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr