Frais de garantie
Les frais de garantie sont les coûts liés à la mise en place d'une sûreté destinée à protéger le prêteur en cas de défaillance de l'emprunteur. Selon le type de garantie choisie — hypothèque conventionnelle, privilège de prêteur de deniers (PPD), cautionnement mutuel (type Crédit Logement) ou caution bancaire — leur montant, leur mode de calcul et leur récupérabilité partielle diffèrent significativement.
À retenir
- Les frais varient selon le type de garantie : la caution mutuelle (ex. Crédit Logement) est généralement moins coûteuse qu'une hypothèque notariée.
- Avec une caution mutuelle, une partie de la contribution au fonds de garantie est restituée à l'emprunteur en fin de prêt.
- Les frais de garantie font partie des frais annexes à intégrer dans le TAEG.
- Une hypothèque entraîne des frais de mainlevée au remboursement anticipé ou à la revente du bien.
- Le PPD (aujourd'hui remplacé par l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers) est moins coûteux qu'une hypothèque conventionnelle car il est exonéré de taxe de publicité foncière.
Questions fréquentes
Comment choisir entre une caution mutuelle et une hypothèque pour minimiser les frais de garantie ?
La caution mutuelle est généralement moins onéreuse à l'entrée et offre une restitution partielle à la fin du prêt, ce qui la rend attractive pour les emprunteurs qui prévoient de conserver leur bien jusqu'au terme. L'hypothèque peut s'avérer préférable si l'emprunteur envisage une revente ou un remboursement anticipé dans un délai court, car les frais de mainlevée s'appliqueront de toute façon. Le courtier simule les deux scénarios pour orienter le choix.
Pourquoi les frais de garantie figurent-ils dans le TAEG et non seulement dans les frais de notaire ?
Le TAEG (taux annuel effectif global) a pour vocation de refléter le coût total du crédit pour l'emprunteur, tous frais obligatoires compris. La garantie étant une condition sine qua non de l'octroi du prêt, ses coûts entrent dans l'assiette du TAEG. Les frais de notaire liés à l'acte d'achat, en revanche, n'y figurent pas car ils sont rattachés à la transaction immobilière et non au crédit lui-même.
Quelle est la part restituée par Crédit Logement en fin de prêt, et est-elle systématique ?
Crédit Logement rembourse une fraction de la commission de caution versée au fonds mutuel, dont le montant dépend du résultat du fonds et n'est pas contractuellement garanti. En pratique, la restitution tourne historiquement autour de 75 % de la part versée au fonds de garantie (la partie hors frais de dossier fixes). Elle intervient quelques semaines après la fin du prêt sur le compte bancaire désigné.
En pratique
Pour un prêt de 250 000 €, un courtier compare deux options : une caution Crédit Logement à environ 1 800 € avec restitution partielle estimée à 1 350 € en fin de prêt, et une hypothèque notariée à environ 2 800 € sans restitution mais avec des frais de mainlevée à prévoir si l'emprunteur revend avant terme. Pour un client qui prévoit de garder le bien 20 ans, la caution s'avère nettement plus économique.
Sources officielles
- Faut-il une caution pour obtenir un crédit immobilier ? · Service-Public.gouv.fr
- Obtenir un crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr