TVA immobilière
La TVA immobilière est la taxe sur la valeur ajoutée applicable aux opérations immobilières en France. Le taux normal de 20 % s'applique aux ventes de logements neufs (moins de 5 ans) par des professionnels assujettis. Des taux réduits de 10 % ou 5,5 % s'appliquent selon la nature du bien (logements sociaux, accession aidée, rénovation énergétique) et les conditions d'agrément. La TVA immobilière est récupérable par les assujettis dans le cadre d'une activité taxable.
À retenir
- Taux de 20 % sur les ventes de logements neufs (moins de 5 ans) par des professionnels.
- Taux de 10 % : logements intermédiaires (LLI), réhabilitations sous conditions.
- Taux de 5,5 % : logements sociaux (PLUS, PLAI), accession sociale à la propriété en zone ANRU.
- Ventes d'immeubles anciens entre particuliers : hors champ de la TVA (droits d'enregistrement applicables).
- TVA récupérable pour les investisseurs assujettis (LMNP en résidences services, SCI à l'IS avec activité taxable).
Questions fréquentes
Comment un investisseur LMNP peut-il récupérer la TVA sur l'achat d'un logement neuf en résidence services ?
En achetant un logement dans une résidence de services (étudiante, senior, EHPAD, tourisme) et en le mettant en location via un bail commercial à un exploitant assujetti à la TVA, l'investisseur devient lui-même assujetti. Il peut alors déduire la TVA sur l'acquisition (20 %) via sa propre déclaration de TVA. L'engagement de location doit durer au minimum 20 ans pour éviter un reversement de TVA.
Pourquoi les ventes de logements anciens ne sont-elles pas soumises à la TVA ?
Le législateur a fait le choix de soumettre les mutations immobilières de biens anciens (plus de 5 ans depuis leur première occupation) aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés frais de notaire, plutôt qu'à la TVA. Ces droits, d'environ 7 à 8 % dans l'ancien, sont perçus par l'État et les collectivités locales. Les deux régimes — TVA et DMTO — sont mutuellement exclusifs.
Quelle différence entre le taux de TVA à 5,5 % et celui à 10 % dans le neuf ?
Le taux de 5,5 % cible les opérations à vocation sociale forte : logements PLAI, PLUS, accession en zone ANRU et certaines rénovations énergétiques lourdes. Le taux de 10 % concerne un segment plus large incluant les logements intermédiaires (LLI), les réhabilitations sous agrément et certaines opérations en zone ANRU moins restrictives. Les deux taux nécessitent une agrément ou une convention préalable pour être applicables.
En pratique
Un promoteur vend 50 logements neufs dans une résidence étudiante conventionnée. Les 20 logements destinés au parc social (PLAI) sont cédés avec une TVA à 5,5 %, les 15 logements intermédiaires (LLI) à 10 %, et les 15 logements libres à 20 %. L'exploitant qui loue l'ensemble récupère la TVA sur sa déclaration, rendant l'opération neutre pour lui.
Sources officielles
- La vente immobilière et la TVA · Service-Public.gouv.fr
- Information sur le logement et le financement · ANIL
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr