Logement locatif intermédiaire (LLI)
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif d'investissement immobilier destiné aux personnes morales (sociétés, organismes HLM, investisseurs institutionnels) qui construisent ou rénovent des logements loués à des ménages aux revenus intermédiaires, sous plafonds de loyer et de ressources. Il ouvre droit à la TVA réduite à 10 % à la construction et, dans certains cas, à l'exonération de taxe foncière pendant 20 ans.
À retenir
- Réservé aux personnes morales — inaccessible aux investisseurs particuliers en nom propre.
- TVA à 10 % sur l'acquisition ou la construction (au lieu de 20 %) sous conditions d'agrément préfectoral.
- Plafonds de loyers inférieurs d'environ 15 à 20 % aux loyers de marché selon la zone.
- Plafonds de ressources des locataires alignés sur les niveaux intermédiaires Pinel.
- Exonération de taxe foncière de 20 ans possible sur délibération des collectivités locales.
Questions fréquentes
Pourquoi le LLI est-il réservé aux personnes morales et non aux particuliers ?
Le LLI vise à mobiliser des capitaux institutionnels à grande échelle pour produire des logements accessibles dans les zones tendues. Les personnes morales (investisseurs institutionnels, foncières, SCI détenues par des sociétés) permettent des volumes d'investissement et des engagements de durée que le marché des particuliers ne peut pas garantir structurellement.
Comment le LLI se distingue-t-il du Pinel pour une société ?
Le Pinel (désormais éteint pour les nouvelles acquisitions depuis fin 2024) était accessible aux particuliers et s'appuyait sur une réduction d'IR. Le LLI est exclusivement réservé aux personnes morales et repose sur la TVA réduite à 10 % et l'exonération de taxe foncière, sans réduction d'impôt directe. Les deux dispositifs partagent des plafonds de loyer et de ressources similaires.
Quelle est la durée d'engagement minimum dans le cadre du LLI ?
L'engagement locatif minimal est de 20 ans dans le cadre du LLI, ce qui correspond à la durée de l'exonération de taxe foncière. Cet horizon long distingue le LLI des dispositifs plus courts comme le Pinel et en fait un outil principalement adapté aux stratégies patrimoniales de long terme ou aux véhicules d'investissement institutionnels.
En pratique
Une foncière institutionnelle acquiert 30 logements neufs en zone A bis sous agrément LLI. Elle bénéficie de la TVA à 10 % sur le prix d'acquisition (économie d'environ 3 M€ par rapport à la TVA pleine), d'une exonération de taxe foncière sur 20 ans votée par la commune, et loue les logements 18 % sous le prix de marché à des ménages intermédiaires.
Sources officielles
- Crédit d'impôt logement locatif intermédiaire (BOI-IS-RICI-40-10) · BOFiP — impots.gouv.fr
- Information sur le logement et le financement · ANIL
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr