Droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
Taxes perçues par le département et la commune lors de la vente d'un bien immobilier existant, constituant la part la plus importante des frais de notaire dans l'ancien (environ 5,8 % dans la plupart des départements). Dans le neuf (VEFA achevée depuis moins de 5 ans), ils sont remplacés par la TVA immobilière et des droits d'enregistrement réduits, ce qui explique les frais d'acquisition plus faibles dans le neuf (2–3 %).
À retenir
- S'appliquent aux ventes de biens existants ; environ 5,8 % dans la plupart des départements.
- Dans le neuf (moins de 5 ans, première vente), ils sont remplacés par la TVA et des droits réduits à environ 2–3 %.
- Calculés sur le prix net vendeur, hors honoraires d'agence si la charge est acheteur.
- Certains acquéreurs primo-accédants ou zones rurales peuvent bénéficier d'abattements spécifiques.
Questions fréquentes
Pourquoi les frais de notaire sont-ils plus élevés dans l'ancien que dans le neuf ?
Dans l'ancien, les droits de mutation (taxe départementale + taxe communale + frais d'assiette) représentent environ 5,8 % du prix et constituent la majorité des frais d'acquisition. Dans le neuf, la TVA à 20 % est déjà incluse dans le prix de vente affiché ; seuls les droits d'enregistrement réduits (environ 0,7 %) s'appliquent, d'où des frais d'acquisition globaux de 2 à 3 %.
Comment les droits de mutation impactent-ils le plan de financement ?
Les droits de mutation font partie des frais d'acquisition non finançables par le prêt principal dans la plupart des dossiers (sauf investissement locatif ou certains montages). Ils doivent être couverts par l'apport personnel, ce qui explique pourquoi les banques demandent souvent 10 % d'apport minimum : environ 5,8 % de DMTO plus les émoluments du notaire représentent souvent 7 à 8 % du prix d'achat.
Tous les départements appliquent-ils le même taux de droits de mutation ?
Non. La taxe départementale peut varier légèrement : la quasi-totalité des départements ont opté pour le taux plafond (actuellement 4,5 %), mais quelques-uns ont choisi un taux inférieur. À cela s'ajoutent la taxe communale (1,2 %) et les frais d'assiette (0,1 %), ce qui donne un total d'environ 5,8 % dans la plupart des cas. Le courtier vérifie le taux exact du département concerné lors du calcul des frais d'acquisition.
En pratique
Pour l'achat d'un appartement ancien à 300 000 € à Lyon (Rhône, taux plein), les droits de mutation s'élèvent à environ 17 400 €, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire (environ 3 000 €) et les débours : l'acquéreur doit prévoir près de 22 000 € de frais d'acquisition.
Sources officielles
- Calcul des frais d'acquisition (frais de notaire) · Service-Public.gouv.fr
- Information sur le logement et le financement · ANIL
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr