Amortissement (LMNP au réel)
L'amortissement en LMNP au régime réel BIC consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien immobilier, des meubles et des équipements sur leur durée de vie estimée. Cette charge comptable réduit la base imposable sans décaissement, permettant souvent de neutraliser intégralement les loyers perçus, voire de créer un déficit BIC reportable.
À retenir
- Le bien immobilier (hors terrain, non amortissable) est typiquement amorti sur 25 à 40 ans.
- Les meubles et équipements s'amortissent sur 5 à 10 ans selon leur nature.
- L'amortissement ne peut pas créer ou aggraver un déficit BIC — il est alors mis en report.
- Les amortissements non déduits sont reportables sans limite de durée.
- Lors de la cession, les amortissements ne diminuent pas la plus-value immobilière pour un LMNP (régime des particuliers).
Questions fréquentes
Comment l'amortissement LMNP rend-il un investissement locatif fiscalement neutre ?
En cumulant l'amortissement du bien (ex. 3 % par an sur la valeur hors terrain) et des meubles avec les autres charges (intérêts, taxe foncière, assurances), le résultat BIC tombe souvent à zéro ou en déficit reportable. L'investisseur perçoit des loyers nets de charges mais ne paie pas d'impôt supplémentaire pendant de nombreuses années.
Pourquoi les amortissements LMNP n'affectent-ils pas la plus-value à la revente ?
Contrairement au LMP, le LMNP relève du régime des plus-values des particuliers (article 150 U du CGI), qui calcule la plus-value sur la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition initial, sans tenir compte des amortissements passés. C'est un avantage distinct par rapport au LMP ou à la SCI à l'IS, où les amortissements réduisent le prix de revient fiscal.
Comment sont ventilés les composants pour calculer les amortissements d'un bien LMNP ?
La méthode par composants (norme comptable PCG) divise la valeur du bâtiment en postes distincts : gros œuvre (50-60 ans), toiture (20-30 ans), façade (15-30 ans), installations techniques (10-15 ans) et agencements intérieurs (7-12 ans). Chaque composant est amorti séparément, ce qui accroît les déductions les premières années. Un expert-comptable spécialisé établit généralement ce tableau.
En pratique
Sophie acquiert un studio meublé à 180 000 € (terrain estimé à 20 000 €, soit 160 000 € de valeur amortissable) et 8 000 € de mobilier. Elle amortit le bien à 3 % (4 800 €/an) et le mobilier à 20 % (1 600 €/an). Combinés aux intérêts (3 500 €) et autres charges (1 200 €), ses 11 100 € de loyers annuels génèrent un résultat BIC nul, sans aucun impôt supplémentaire.
Sources officielles
- Location meublée : amortissements (BOI-BIC-CHAMP-40-20) · BOFiP — impots.gouv.fr
- Information sur le logement et le financement · ANIL
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr