Intérêts intercalaires
Intérêts calculés sur les sommes progressivement débloquées lors d'un financement en VEFA ou d'une construction, avant que le prêt n'entre en phase d'amortissement normal. Pendant cette période de préfinancement, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts (et l'assurance) sur les fonds déjà versés, ce qui peut engendrer une charge supplémentaire de plusieurs mois à côté d'un loyer résiduel.
À retenir
- Calculés uniquement sur les sommes déjà versées, pas sur le capital total du prêt.
- S'accumulent sur toute la durée du chantier, souvent 12 à 24 mois.
- Peuvent se cumuler avec un loyer résiduel, alourdissant les charges mensuelles.
- Leur montant total doit figurer dans le TAEG et l'offre de prêt.
Questions fréquentes
Comment sont calculés les intérêts intercalaires sur un prêt en VEFA ?
À chaque déblocage, la banque applique le taux nominal du prêt au capital débloqué cumulé depuis le début. Par exemple, si 50 000 € ont été versés et le taux est de 3,5 %, l'intérêt mensuel est d'environ 146 €. Ce montant augmente à chaque nouvelle tranche débloquée et cesse à la livraison, quand l'amortissement normal commence.
Peut-on éviter ou limiter les intérêts intercalaires sur un achat en VEFA ?
Il est difficile de les supprimer totalement, mais l'emprunteur peut en réduire le montant en utilisant son apport personnel en priorité pour les premières tranches. Certaines banques proposent également un différé total d'amortissement et de paiement des intérêts jusqu'à la livraison, ce qui peut simplifier la gestion de trésorerie mais ne supprime pas le coût, qui est simplement capitalisé.
Pourquoi le courtier doit-il intégrer les intérêts intercalaires dans son analyse de taux d'effort ?
Pendant la phase de chantier, l'emprunteur supporte les intérêts intercalaires et, souvent, un loyer. Si ces charges dépassent les seuils HCSF, le dossier peut être refusé même si les futures mensualités seront supportables. Le courtier doit donc modéliser la charge maximale pendant le chantier pour s'assurer que le profil reste bancable tout au long du financement.
En pratique
Pour un prêt de 200 000 € à 3,6 %, les intérêts intercalaires sur une tranche de 70 000 € (35 % des fondations) atteignent environ 210 € par mois ; si l'emprunteur paie encore 900 € de loyer, sa charge temporaire dépasse 1 100 € avant même le début du vrai remboursement.
Sources officielles
- Obtenir un crédit immobilier (déblocage et intérêts intercalaires) · Service-Public.gouv.fr
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr