Plus-value immobilière
Gain réalisé lors de la cession d'un bien immobilier, correspondant à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition majoré des frais et travaux. La résidence principale est totalement exonérée. Pour les autres biens, un abattement progressif s'applique en fonction de la durée de détention, conduisant à une exonération totale au bout de 22 ans pour l'impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le courtier en tient compte dans la structuration d'un achat-revente.
À retenir
- La résidence principale est totalement exonérée de plus-value lors de la cession.
- L'abattement pour durée de détention conduit à l'exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux).
- Les frais d'acquisition et les travaux peuvent être forfaitairement ou réellement ajoutés au prix d'achat.
- Une plus-value supérieure à 50 000 € est soumise à une surtaxe progressive.
Questions fréquentes
Comment calculer la plus-value imposable sur la vente d'un bien locatif ?
Le prix d'acquisition est majoré des frais d'achat (frais de notaire majorés forfaitairement à 7,5 % ou frais réels) et des travaux (justifiés ou forfait de 15 % après 5 ans de détention). On soustrait ce montant corrigé du prix de vente net vendeur (après déduction des frais d'agence). Sur la plus-value brute ainsi obtenue s'appliquent les abattements pour durée de détention, puis le taux d'imposition de 19 % (IR) et 17,2 % (prélèvements sociaux).
Pourquoi le courtier tient-il compte de la plus-value dans un projet d'achat-revente ?
Dans un achat-revente à court terme (moins de 5 ans), aucun abattement n'est applicable et la plus-value est intégralement taxée. Si l'opération dégage une rentabilité brute attractive mais qu'une plus-value significative est imposable, le rendement net peut s'avérer décevant. Le courtier intègre cette charge fiscale dans son analyse de faisabilité pour présenter à l'investisseur un rendement net réaliste.
Existe-t-il des cas d'exonération autres que la résidence principale ?
Oui. Parmi les principales : la cession d'un bien d'une valeur inférieure à 15 000 € est exonérée, de même que la première cession d'une résidence secondaire lorsque le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 4 ans et réinvestit le produit dans l'achat de sa résidence principale. Des exonérations spécifiques existent aussi pour les personnes en situation de retraite sous conditions de ressources.
En pratique
Un investisseur revend un appartement locatif acheté il y a 8 ans. Grâce aux abattements pour durée de détention, la plus-value imposable est réduite d'environ 24 % pour l'impôt sur le revenu, ce qui améliore sensiblement la rentabilité nette de l'opération par rapport à une revente au bout de 2 ans seulement.
Sources officielles
- Plus-value immobilière · Service-Public.gouv.fr
- Vais-je payer de la plus-value immobilière ? · impots.gouv.fr
- Information sur le logement et le financement · ANIL