Loueur en meublé professionnel (LMP)
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'applique lorsque les recettes locatives annuelles dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus professionnels du foyer. Il permet d'imputer les déficits fonciers sur le revenu global sans plafond, ce qui en fait un levier fiscal puissant pour les investisseurs à forte imposition.
À retenir
- Double seuil : recettes > 23 000 € ET > revenus professionnels du foyer.
- Déficits imputables sur le revenu global sans plafond annuel.
- Exonération de plus-value possible après 5 ans d'activité LMP sous conditions.
- Affiliation aux cotisations sociales TNS (ou régime général selon activité principale).
- Amortissements du bien et des meubles déductibles dans le cadre du régime réel BIC.
Questions fréquentes
Quelle différence entre LMP et LMNP ?
Le LMNP (non professionnel) s'applique dès lors que l'une des deux conditions LMP n'est pas remplie. La différence majeure est que les déficits LMNP ne s'imputent que sur les revenus BIC meublés des dix années suivantes, tandis que les déficits LMP s'imputent immédiatement sur le revenu global.
Le passage au LMP est-il automatique ou doit-il être déclaré ?
Le basculement vers le LMP est automatique dès que les deux conditions de revenus sont simultanément remplies lors de l'année fiscale concernée. Aucune option formelle n'est requise, mais le contribuable doit s'assurer de déclarer correctement ses recettes sous la catégorie BIC et, le cas échéant, de s'affilier aux organismes sociaux compétents.
Comment le LMP influence-t-il un plan de financement immobilier ?
Un broker analysant le dossier d'un investisseur LMP peut valoriser la capacité d'imputation globale des déficits pour justifier un effort d'épargne net plus faible, améliorant ainsi le taux d'endettement apparent. Les amortissements réduisent la base imposable sans impact sur la trésorerie, ce qui permet de maintenir des remboursements mensuels confortables.
En pratique
Marie perçoit 45 000 € de salaires et 30 000 € de loyers meublés annuels. Les deux seuils LMP étant franchis, elle impute un déficit de 12 000 € (charges et amortissements > recettes) directement sur ses salaires, réduisant son revenu imposable global à 33 000 € sans attendre les années suivantes.
Sources officielles
- Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP) · Entreprendre.Service-Public.gouv.fr
- Information sur le logement et le financement · ANIL
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr