Surface habitable (loi Boutin)
La surface habitable au sens de la loi Boutin est la surface de plancher d'un logement après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, ainsi que des parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Elle s'applique obligatoirement aux baux de location vides de résidence principale.
À retenir
- La loi Boutin (2009) impose la mention de la surface habitable dans tout bail de location vide à usage de résidence principale.
- Elle diffère de la surface Carrez, applicable aux ventes en copropriété, qui exclut les surfaces sous 1,80 m mais intègre les annexes fermées (caves non habitables exclues).
- Une erreur de plus de 5 % sur la surface Carrez mentionnée dans un acte de vente ouvre droit à une réduction de prix proportionnelle.
- La surface Boutin n'ouvre pas de droit à réduction de prix en cas d'erreur dans le bail, mais engage la responsabilité du bailleur.
- Les terrasses, balcons, caves et parkings n'entrent jamais dans le calcul de la surface habitable Boutin.
Questions fréquentes
Quelle différence concrète entre la surface Boutin et la surface Carrez ?
Les deux méthodes excluent les surfaces sous 1,80 m de hauteur, mais leur champ d'application diffère : la surface Boutin s'applique aux baux de location (résidence principale non meublée) ; la surface Carrez s'applique aux ventes de lots de copropriété. En pratique, les deux mesures sont souvent proches mais peuvent légèrement différer selon la méthode de déduction des murs.
Pourquoi la surface habitable influence-t-elle le montant du prêt immobilier ?
Les banques et les experts immobiliers utilisent la surface habitable pour calculer le prix au mètre carré et évaluer la valeur vénale du bien. Une surface plus faible que celle annoncée dans le compromis peut réduire la valeur d'expertise et, par conséquent, le montant finançable. Le courtier doit s'assurer que la surface figurant dans le dossier correspond à la mesure réelle.
Comment se faire indemniser si la surface Carrez était erronée lors de l'achat ?
L'acheteur dispose d'un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique pour agir en réduction de prix si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface mentionnée dans l'acte. L'action se fait par voie judiciaire ou amiable, en produisant un mesurage contradictoire réalisé par un géomètre ou diagnostiqueur certifié.
En pratique
Un acheteur fait réaliser un mesurage Carrez indépendant sur un appartement affiché à 68 m². Le mesurage révèle 63,5 m², soit un écart de 6,6 %. L'acheteur actionne la clause de réduction de prix dans le délai d'un an et obtient une remise de 4 500 € sur le prix d'achat, que la banque prend en compte pour recalculer le montant du prêt.
Sources officielles
- Hauteur et surface minimum d'un logement à louer · Service-Public.gouv.fr
- Promesse de vente et condition suspensive d'obtention du prêt · Service-Public.gouv.fr
- Information sur le logement et le financement · ANIL