Copropriété
Régime juridique s'appliquant à un immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs propriétaires, chacun détenant des parties privatives (son lot) et une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes. Elle est régie par la loi du 10 juillet 1965 et son règlement de copropriété. Le courtier analyse la santé financière de la copropriété (impayés, travaux votés, fonds ALUR) car elle peut affecter la valeur du bien et la décision bancaire.
À retenir
- Régie par la loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété de l'immeuble.
- Chaque propriétaire détient des tantièmes de parties communes proportionnels à son lot.
- Le syndic gère l'immeuble et vote les travaux en assemblée générale.
- La santé financière de la copropriété (impayés, travaux votés) conditionne la décision bancaire.
Questions fréquentes
Pourquoi le courtier analyse-t-il systématiquement la situation financière de la copropriété ?
Des impayés élevés ou des travaux importants votés non encore financés peuvent révéler une copropriété en difficulté, ce qui expose l'acquéreur à des charges supplémentaires imprévues. Les banques prennent en compte ces risques lors de leur évaluation : une copropriété en procédure d'administration provisoire peut les conduire à refuser ou limiter le financement.
Comment vérifier la santé financière d'une copropriété avant d'acheter ?
Le vendeur doit fournir dans le dossier de vente les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le règlement de copropriété, l'état daté (situation comptable du lot), et le montant du fonds de prévoyance ALUR. Ces documents permettent d'identifier les travaux votés, les contentieux en cours et le niveau des charges courantes. Un courtier averti les examine systématiquement.
Qu'est-ce que le fonds de prévoyance ALUR et pourquoi est-il important pour un acheteur ?
La loi ALUR de 2014 a rendu obligatoire la constitution d'un fonds de prévoyance (ou fonds travaux) alimenté chaque année par les copropriétaires, destiné à anticiper les grosses dépenses d'entretien. Un fonds bien doté signifie que les travaux futurs pourront être financés sans appel de fonds exceptionnel. Un fonds vide ou quasi-vide est un signal d'alerte pour l'acheteur.
En pratique
Un acquéreur souhaite acheter un appartement dans un immeuble de 1975. Le courtier examine les PV d'AG et constate qu'un ravalement de façade à 180 000 € a été voté mais non encore financé. Il alerte l'acheteur sur les appels de fonds exceptionnels à prévoir et propose de renégocier le prix.
Sources officielles
- Règlement de copropriété · Service-Public.gouv.fr
- Achat d'un logement en copropriété · Service-Public.gouv.fr
- Promesse de vente et condition suspensive d'obtention du prêt · Service-Public.gouv.fr