TNS / Indépendant (profil emprunteur)
Travailleur non salarié (artisan, commerçant, profession libérale, auto-entrepreneur, gérant majoritaire) dont les revenus sont analysés différemment d'un salarié. Les banques exigent généralement les deux ou trois derniers bilans comptables et calculent le revenu retenu sur la base de la moyenne des résultats nets ou de la rémunération dirigeant. Un bilan déficitaire ou des revenus en baisse compliquent significativement l'obtention d'un accord.
À retenir
- Les banques s'appuient sur les deux ou trois derniers bilans pour calculer un revenu moyen retenu.
- Un exercice déficitaire est très pénalisant et peut suffire à bloquer l'obtention d'un accord.
- La forme juridique (EI, EURL, SAS) influence la façon dont le revenu dirigeant est analysé.
- Un bilan en progression est l'argument le plus fort pour un dossier TNS.
Questions fréquentes
Comment les banques calculent-elles le revenu d'un gérant majoritaire de SARL ?
Elles retiennent généralement la rémunération nette déclarée du gérant, parfois augmentée des dividendes nets si leur versement est régulier et pérenne. Certaines banques ajoutent également la quote-part de résultat net non distribué, mais c'est moins systématique. Le courtier vérifie quelle approche applique l'établissement ciblé avant de structurer le dossier.
Faut-il attendre un certain nombre d'exercices avant de présenter un dossier TNS ?
La plupart des banques exigent au moins deux exercices complets clos pour analyser une tendance. Certaines acceptent un seul bilan pour les professions libérale réglementées (médecin, avocat) dont la trajectoire de revenus est prévisible. Présenter un dossier trop tôt expose à un refus et à l'inscription de celui-ci dans les systèmes de la banque.
Quelles erreurs éviter dans un dossier de crédit pour un indépendant ?
Ne pas fournir les liasses fiscales complètes des deux ou trois derniers exercices est l'erreur la plus courante. Il faut également éviter de présenter des relevés bancaires professionnels en même temps que des relevés personnels mal tenus. Enfin, négliger d'expliquer une baisse de revenus ponctuelle, pourtant justifiable, laisse le champ libre à une interprétation défavorable de l'analyste.
En pratique
Un kinésithérapeute libéral présente des revenus nets moyens de 4 800 €/mois sur trois exercices avec une progression régulière. La banque retient ce montant moyen comme revenu de référence et accorde le prêt sans dérogation.
Sources officielles
- Obtenir un crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr