Certificat d'urbanisme
Le certificat d'urbanisme est un acte administratif délivré par la mairie qui renseigne sur les règles d'urbanisme applicables à une parcelle, les limitations au droit de propriété, les taxes et l'état des équipements publics. Il en existe deux types : informatif (CUa) et opérationnel (CUb), ce dernier indiquant si un projet déterminé est réalisable sur le terrain.
À retenir
- Le CUa (informatif) liste les règles du PLU, les servitudes d'utilité publique et les taxes applicables ; il est valable 18 mois.
- Le CUb (opérationnel) confirme ou infirme la faisabilité d'un projet décrit dans la demande ; il est aussi valable 18 mois.
- Obtenir un CUb avant de signer le compromis permet de « cristalliser » les règles d'urbanisme applicables pendant 18 mois.
- La demande est gratuite et le délai d'instruction est de 1 mois (CUa) ou 2 mois (CUb).
- Un certificat négatif ne signifie pas que le terrain est inconstructible, mais que le projet tel que décrit n'est pas réalisable en l'état.
Questions fréquentes
Pourquoi demander un certificat d'urbanisme opérationnel avant de signer un compromis ?
Le CUb cristallise les droits à construire pendant 18 mois, même si le PLU est révisé entre la demande et la signature de l'acte. Il confirme également que le terrain est desservi par les réseaux publics nécessaires (eau, électricité, voirie). Pour un terrain à bâtir, la banque peut exiger le CUb avant d'accorder le financement, car il réduit le risque de non-constructibilité.
Comment le certificat d'urbanisme se distingue-t-il du permis de construire ?
Le certificat d'urbanisme est un document préalable d'information et de faisabilité ; il ne crée pas de droit à construire. Le permis de construire est l'autorisation administrative effective délivrée après instruction d'un projet architectural précis ; il autorise les travaux. On obtient d'abord le certificat (pour vérifier la faisabilité), puis on dépose le permis (pour autoriser les travaux).
Que se passe-t-il si le certificat d'urbanisme expire avant la fin des travaux ?
Le certificat d'urbanisme n'autorise pas les travaux — c'est le permis de construire qui vaut autorisation. L'expiration du CU n'a donc pas d'impact sur un chantier en cours si le permis a été obtenu dans le délai de validité du certificat. En revanche, si le permis n'a pas encore été déposé, il faudra demander un nouveau CU et s'exposer à un possible changement des règles d'urbanisme.
En pratique
Un acheteur souhaite acquérir un terrain pour y construire une maison individuelle. Le courtier recommande de conditionner le compromis à l'obtention d'un CUb favorable. La mairie délivre un certificat positif, confirmant que le terrain est constructible en zone U et raccordable aux réseaux. La banque accepte de financer l'achat du terrain et les travaux sur la base de ce document.
Sources officielles
- Certificat d'urbanisme (CU) · Service-Public.gouv.fr
- Promesse de vente et condition suspensive d'obtention du prêt · Service-Public.gouv.fr
- Information sur le logement et le financement · ANIL