Plan local d'urbanisme (PLU)
Le plan local d'urbanisme (PLU) est le document de planification approuvé par la commune ou l'intercommunalité qui définit les règles d'utilisation des sols sur l'ensemble du territoire communal. Il détermine pour chaque zone les droits à construire, les hauteurs maximales, les reculs obligatoires et les destinations autorisées. Toute demande de permis de construire ou de travaux doit être conforme au PLU.
À retenir
- Le PLU découpe le territoire en zones : U (urbanisées), AU (à urbaniser), A (agricoles), N (naturelles).
- Le coefficient d'emprise au sol (CES) et la hauteur maximale autorisée varient d'une zone à l'autre.
- Le PLU est consultable en mairie et, pour la plupart des communes, en ligne sur le géoportail de l'urbanisme (GPU).
- Une révision du PLU peut augmenter ou réduire les droits à construire d'une parcelle, modifiant ainsi sa valeur.
- Le PLUi (intercommunal) remplace progressivement les PLU communaux dans les zones couvertes par un EPCI.
Questions fréquentes
Comment consulter le PLU d'une commune avant d'acheter un terrain ?
Le PLU est un document public consultable gratuitement sur le géoportail de l'urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr) pour les communes qui l'ont dématérialisé, ou directement en mairie dans le service d'urbanisme. Pour une analyse précise des droits à construire applicables à une parcelle, un certificat d'urbanisme opérationnel peut être demandé en mairie.
Pourquoi le PLU intéresse-t-il un acheteur de logement déjà construit ?
Même pour un logement existant, le PLU permet de savoir si des extensions ou surélévations futures sont possibles, si le voisinage peut évoluer (construction d'un immeuble masquant la vue), et si des servitudes d'utilité publique (ligne électrique, zone inondable classée) grèvent la parcelle. Ces éléments influencent la valeur à terme du bien et doivent être vérifiés avant tout achat.
Quelle différence entre le PLU et le POS ?
Le plan d'occupation des sols (POS) était le document d'urbanisme en vigueur avant les lois SRU (2000) et ALUR (2014). Il a été remplacé par le PLU, plus détaillé, intégrant un projet d'aménagement et de développement durables (PADD). Les POS qui n'ont pas été convertis en PLU avant le 31 décembre 2019 sont devenus caducs ; les parcelles concernées relèvent désormais du règlement national d'urbanisme (RNU).
En pratique
Un promoteur souhaite faire financer l'achat d'un terrain en zone AU (à urbaniser). En consultant le PLU, le courtier constate que la zone est conditionnée à la réalisation préalable d'une voirie communale. La banque refuse le financement tant que le déclassement définitif en zone U n'est pas confirmé par délibération du conseil municipal, ce qui retarde le projet d'un an.
Sources officielles
- Promesse de vente et condition suspensive d'obtention du prêt · Service-Public.gouv.fr
- Information sur le logement et le financement · ANIL