Nue-propriété (démembrement)
Droit de propriété résiduel dont dispose le nu-propriétaire après que l'usufruit a été cédé à un tiers. Le nu-propriétaire n'a ni l'usage du bien ni le droit d'en percevoir les revenus pendant la durée du démembrement, mais récupère la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit, sans droits supplémentaires. Ce montage permet d'acquérir un bien à prix réduit (en général 50–70 % de la valeur en pleine propriété) et d'optimiser la transmission patrimoniale.
À retenir
- Prix d'acquisition généralement compris entre 50 % et 70 % de la valeur en pleine propriété.
- Aucun revenu locatif perçu ni charge de gestion supportée pendant la durée du démembrement.
- La pleine propriété est récupérée gratuitement à l'extinction de l'usufruit.
- Bien exclu de l'assiette IFI du nu-propriétaire pendant toute la durée du démembrement.
Questions fréquentes
Quel est l'intérêt d'acheter en nue-propriété pour un investisseur immobilier ?
L'acheteur acquiert un actif immobilier à prix réduit, sans contraintes de gestion locative ni pression fiscale immédiate. À l'issue du démembrement, il récupère un bien valorisé qui peut être loué ou revendu. C'est une stratégie de capitalisation long terme, particulièrement efficace pour préparer la retraite.
Comment une banque finance-t-elle l'achat d'une nue-propriété ?
La banque prend en compte le fait qu'il n'y a pas de revenus locatifs pendant la durée du démembrement pour évaluer la capacité de remboursement. Le courtier doit expliquer le montage et présenter d'autres revenus ou actifs pour rassurer l'établissement prêteur.
Quelle différence entre acheter en nue-propriété et investir en SCPI à crédit ?
La nue-propriété porte sur un bien immobilier physique identifié, avec une décote à l'achat et une valorisation à terme, mais sans revenus immédiats. La SCPI à crédit génère des dividendes dès la souscription mais implique un risque de liquidité différent. Le courtier compare les deux selon le profil fiscal et patrimonial du client.
En pratique
Un investisseur achète la nue-propriété d'un appartement pour 140 000 € alors que sa valeur en pleine propriété est estimée à 220 000 €. Pendant 15 ans, un bailleur social en détient l'usufruit ; à l'issue de cette période, l'investisseur récupère la pleine propriété sans versement supplémentaire.
Sources officielles
- Usufruit, nue-propriété, pleine propriété : différences · Service-Public.gouv.fr
- Information sur le logement et le financement · ANIL
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr