Usufruit
Droit réel permettant à son titulaire d'utiliser un bien appartenant à autrui (le nu-propriétaire) et d'en percevoir les revenus (fruits), sans pouvoir en disposer. Il peut être viager (jusqu'au décès de l'usufruitier) ou temporaire. En immobilier, il est souvent créé par une donation avec réserve d'usufruit pour transmettre un bien tout en conservant ses revenus locatifs. Il entre dans l'assiette IFI de l'usufruitier.
À retenir
- L'usufruitier perçoit les loyers et supporte les charges courantes d'entretien.
- Il peut être viager (jusqu'au décès) ou temporaire (durée fixée contractuellement).
- La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge de l'usufruitier selon le barème fiscal.
- L'usufruit est intégré dans l'assiette IFI de l'usufruitier, pas dans celle du nu-propriétaire.
Questions fréquentes
Comment l'usufruit est-il utilisé dans une stratégie de transmission patrimoniale ?
Les parents donnent la nue-propriété de leur bien à leurs enfants tout en conservant l'usufruit. Cela réduit la base taxable de la donation car seule la nue-propriété est évaluée à la date du don, et les parents continuent à percevoir les loyers ou à habiter le logement jusqu'à leur décès.
Quelle différence entre un usufruit viager et un usufruit temporaire ?
L'usufruit viager s'éteint au décès de l'usufruitier, ce qui rend sa durée incertaine. L'usufruit temporaire, souvent utilisé dans les montages institutionnels comme les ventes en nue-propriété avec bailleur social, prend fin à une date prédéterminée, ce qui permet une planification financière précise.
Comment la banque prend-elle en compte l'usufruit lors d'un financement immobilier ?
Si l'emprunteur est nu-propriétaire, la banque constate l'absence de revenus locatifs et peut être plus restrictive sur le financement. Si l'emprunteur est usufruitier, les loyers perçus sont généralement intégrés dans les revenus pris en compte pour le taux d'endettement, selon la politique de l'établissement.
En pratique
Un père de famille donne la nue-propriété de son appartement locatif à ses deux enfants et conserve l'usufruit. Il continue à percevoir les loyers jusqu'à son décès, date à laquelle les enfants deviennent automatiquement pleins propriétaires sans frais de succession supplémentaires.
Sources officielles
- En quoi consiste l'usufruit ? · Service-Public.gouv.fr
- Usufruit, nue-propriété, pleine propriété : différences · Service-Public.gouv.fr
- Information sur le logement et le financement · ANIL