SCPI (Société civile de placement immobilier)
Véhicule d'investissement collectif qui acquiert et gère un parc immobilier locatif diversifié pour le compte de ses associés, qui reçoivent des revenus proportionnels à leurs parts. L'achat de parts de SCPI à crédit est une stratégie patrimoniale permettant de financer l'investissement immobilier en profitant de l'effet de levier bancaire. Le courtier monte alors un prêt immobilier ou un crédit lombard avec nantissement des parts.
À retenir
- Les associés perçoivent des revenus réguliers proportionnels à leur nombre de parts.
- Le portefeuille est diversifié géographiquement et par type d'actifs (bureaux, commerce, résidentiel).
- L'achat à crédit permet de profiter de l'effet de levier bancaire pour amplifier l'investissement.
- La liquidité est plus faible que pour des actions cotées ; la revente des parts peut prendre plusieurs mois.
Questions fréquentes
Pourquoi acheter des parts de SCPI à crédit plutôt qu'au comptant ?
Financer les parts à crédit permet d'investir une somme bien supérieure à l'épargne disponible et de profiter de l'effet de levier si le rendement de la SCPI dépasse le taux d'emprunt. Les intérêts d'emprunt sont en principe déductibles des revenus distribués par la SCPI, ce qui optimise également la fiscalité.
Comment le courtier structure-t-il un prêt pour l'achat de parts de SCPI ?
Il peut proposer un prêt immobilier classique avec nantissement des parts, un crédit in fine où seuls les intérêts sont remboursés pendant la durée du prêt, ou un crédit lombard si le client dispose déjà d'un portefeuille financier. Le choix dépend de la durée souhaitée, du profil fiscal et de la capacité de remboursement.
Quels risques doit-on expliquer à un client qui achète des SCPI à crédit ?
Les principaux risques sont la baisse du rendement distribuable si le taux d'occupation du parc diminue, la perte en capital sur la valeur de la part, et le risque de liquidité en cas de besoin de revente rapide. Un achat à crédit amplifie ces risques puisque les mensualités restent dues même si les revenus baissent.
En pratique
Un investisseur emprunte 100 000 € sur 15 ans pour acquérir des parts de SCPI à un taux de distribution cible. Les dividendes reçus couvrent partiellement les mensualités, et les intérêts sont déduits des revenus distribués, réduisant la charge fiscale nette.
Sources officielles
- Information sur le logement et le financement · ANIL
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr