Prêt in fine
Prêt dont seuls les intérêts sont payés pendant toute la durée, le capital étant soldé en totalité au terme du prêt, souvent via un placement nanti. Plus coûteux en intérêts qu'un prêt amortissable, il intéresse surtout l'investisseur locatif qui maximise la déductibilité fiscale des intérêts et conserve sa trésorerie.
À retenir
- Le capital n'est remboursé qu'au terme du prêt, en une seule fois, sur un placement nanti constitué en parallèle.
- Les mensualités ne comprennent que les intérêts, ce qui les rend inférieures à celles d'un amortissable à capital équivalent.
- Le coût total en intérêts est plus élevé car la base de calcul reste constante pendant toute la durée.
- Principalement utilisé en investissement locatif pour maximiser la déductibilité fiscale des intérêts.
Questions fréquentes
Comment fonctionne le mécanisme de nantissement dans un prêt in fine ?
L'emprunteur constitue parallèlement au prêt un placement financier (souvent une assurance-vie) dont il nantit le capital en faveur de la banque prêteuse. Ce placement doit atteindre, à l'échéance, un montant suffisant pour rembourser le capital emprunté. La banque exige généralement que le placement soit souscrit dans ses propres produits. En cas de défaillance du rendement du placement, l'emprunteur doit compenser l'écart par ses propres fonds.
Pourquoi le prêt in fine est-il surtout utilisé en investissement locatif ?
Dans le cadre d'un investissement locatif, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Avec un prêt in fine, la base de calcul des intérêts ne diminue jamais, ce qui maintient la déductibilité à son niveau maximum pendant toute la durée. À l'inverse, dans un prêt amortissable, les intérêts baissent chaque année avec le capital restant dû, réduisant progressivement l'avantage fiscal. Cet effet est particulièrement pertinent pour les emprunteurs fortement imposés.
Quels risques le courtier doit-il signaler à un client envisageant un prêt in fine ?
Le premier risque est celui du rendement du placement nanti : si les marchés déçoivent, l'emprunteur ne disposera pas du capital nécessaire au remboursement final et devra refinancer ou vendre le bien. Le second est le coût total plus élevé en intérêts par rapport à un prêt amortissable, qui n'est compensé qu'en présence d'un avantage fiscal réel et significatif. Enfin, ce produit est plus complexe à analyser en coût réel et nécessite une simulation précise, notamment avec l'hypothèse de rendement du placement.
En pratique
Un investisseur acquiert un appartement locatif à 180 000 € via un prêt in fine sur 15 ans : il verse uniquement les intérêts chaque mois et constitue en parallèle une assurance-vie nantie. Les intérêts restant constants toute la durée, il déduit chaque année le même montant de ses revenus fonciers, optimisant son imposition tout au long de la période.
Sources officielles
- Modèle de FISE (annexe art. R313-8) : « in fine, le capital est remboursé à la fin » · Légifrance — Code de la consommation
- Obtenir un crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr