Solvabilité de l'emprunteur
Capacité d'un emprunteur à honorer ses échéances, évaluée par le prêteur à partir des revenus, charges, apport, reste à vivre et historique bancaire. L'évaluation de solvabilité est une obligation légale issue de la directive crédit immobilier : un prêt ne peut être accordé que si elle est jugée satisfaisante.
À retenir
- Capacité de l'emprunteur à honorer ses remboursements, obligatoirement évaluée par le prêteur.
- Prend en compte revenus, charges, apport personnel, reste à vivre et historique bancaire.
- Obligation légale issue de la directive crédit immobilier : refus si évaluation négative.
- Le courtier documente cette analyse pour démontrer sa conformité et protéger sa responsabilité.
Questions fréquentes
Quels éléments entrent concrètement dans l'évaluation de solvabilité ?
Les revenus nets réguliers (salaires, loyers, pensions), les charges de crédit en cours, les charges fixes du foyer, le montant de l'apport et la stabilité professionnelle sont les piliers de l'analyse. Les banques y ajoutent leurs propres critères internes, notamment le reste à vivre par unité de consommation et le comportement bancaire des derniers mois.
Quelle est la responsabilité du courtier si la solvabilité n'est pas correctement évaluée ?
Le courtier peut voir sa responsabilité civile engagée s'il a présenté un dossier dont il savait ou aurait dû savoir qu'il ne satisfaisait pas aux critères de solvabilité. Documenter l'analyse et conserver les pièces justificatives est indispensable pour démontrer le respect du devoir de conseil. En cas de litige, c'est cet historique qui déterminera la décision.
La solvabilité est-elle évaluée différemment pour un investissement locatif ?
Partiellement. Certaines banques intègrent les loyers prévisionnels dans les revenus (méthode différentielle), ce qui améliore le taux d'endettement apparent ; d'autres les neutralisent. Le courtier doit connaître la politique de chaque établissement partenaire pour orienter le dossier vers la banque dont la méthode est la plus favorable au profil de son client.
En pratique
Un client cadre avec 5 000 € nets/mois et 200 000 € d'apport se voit néanmoins refuser un prêt en raison de trois découverts consécutifs en fin de mois visibles sur ses relevés ; le courtier anticipe ce risque en travaillant en amont à l'assainissement du compte avant de déposer le dossier.
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Sources officielles
- Obtenir un crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr