Taux de couverture locative (DSCR)
Indicateur utilisé par les banques spécialisées en investissement locatif pour mesurer la capacité du bien à autofinancer sa dette. Il se calcule en divisant les loyers bruts annuels par les charges annuelles de la dette (mensualités + charges). Un DSCR supérieur à 1 signifie que le bien génère suffisamment de revenus pour couvrir son emprunt. Certaines banques l'utilisent comme critère principal à la place du taux d'endettement classique.
À retenir
- Un DSCR supérieur à 1 signifie que le bien s'autofinance sans effort de l'investisseur.
- Certaines banques spécialisées l'utilisent comme critère principal au lieu du taux d'endettement classique.
- Il se calcule en divisant les loyers bruts annuels par les charges annuelles de la dette.
- Un DSCR inférieur à 1 indique un effort mensuel positif à la charge de l'investisseur.
Questions fréquentes
Comment les banques spécialisées en investissement locatif utilisent-elles le DSCR ?
Ces banques analysent le bien comme une unité économique autonome : si le DSCR est supérieur à 1, elles considèrent que le prêt est couvert par les revenus du bien lui-même, indépendamment des revenus personnels de l'investisseur. Cela leur permet de financer des investisseurs multi-patrimoniaux dont le taux d'endettement classique dépasserait le seuil de 35 % habituel.
Quelle différence entre DSCR et taux d'endettement classique pour l'investissement locatif ?
Le taux d'endettement classique rapporte toutes les charges de crédit aux revenus personnels nets de l'emprunteur. Le DSCR, lui, s'intéresse uniquement à la relation entre les loyers du bien et sa propre charge de dette. Un investisseur peut avoir un DSCR > 1 sur un bien tout en ayant un taux d'endettement global supérieur à 35 %, selon la méthode de calcul retenue par la banque.
Comment améliorer le DSCR d'un dossier d'investissement locatif ?
Plusieurs leviers sont disponibles : augmenter l'apport pour réduire le capital emprunté et donc les mensualités, allonger la durée du prêt pour diminuer la charge annuelle de la dette, cibler un bien avec un rendement locatif brut plus élevé, ou négocier un taux plus bas auprès de la banque. Le courtier modélise plusieurs scénarios pour atteindre le seuil DSCR requis par l'établissement cible.
En pratique
Un bien génère 12 000 € de loyers bruts annuels. Les mensualités de prêt s'élèvent à 900 € soit 10 800 € par an. Le DSCR est de 12 000 / 10 800 = 1,11, ce qui signifie que le bien couvre 111 % de sa charge de dette.
Sources officielles
- Information sur le logement et le financement · ANIL
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr