Rendement locatif brut
Indicateur de rentabilité d'un investissement locatif calculé en divisant le loyer annuel brut par le prix d'acquisition total (prix + frais) et en multipliant par 100. Il ne tient pas compte des charges, de la fiscalité ni des périodes de vacance. Le courtier l'utilise comme premier filtre d'analyse avant de calculer le rendement net et l'effort d'épargne mensuel réel.
À retenir
- Formule : (loyer annuel brut / prix d'acquisition total) × 100.
- Il ne tient pas compte des charges, de la fiscalité, ni des périodes de vacance locative.
- Utilisé comme filtre d'entrée pour comparer rapidement plusieurs biens entre eux.
- Un rendement brut élevé peut masquer des charges importantes ou une zone peu dynamique.
Questions fréquentes
Pourquoi le rendement brut est-il insuffisant pour décider d'un investissement ?
Le rendement brut ignore les charges qui pèsent réellement sur la rentabilité : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, frais de gestion locative, travaux périodiques. Une fois ces éléments déduits, le rendement net peut être significativement inférieur. La comparaison entre deux biens sur la seule base du brut peut donc conduire à retenir le mauvais projet.
Quel rendement brut minimal cibler pour un investissement locatif rentable en France ?
Il n'existe pas de seuil universel : tout dépend de la localisation, du type de bien, du régime fiscal et du niveau de financement. En pratique, de nombreux investisseurs considèrent qu'un rendement brut inférieur à 4-5 % dans les grandes métropoles est difficile à rendre neutre fiscalement sans effet de levier ou régime fiscal optimisé. Le courtier complète toujours l'analyse avec le rendement net net et le cash-flow mensuel.
Comment passe-t-on du rendement brut au rendement net ?
Le rendement net est obtenu en déduisant des loyers annuels bruts l'ensemble des charges annuelles (taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurances, frais de gestion, travaux provisionnés), puis en rapportant ce revenu net au prix total d'acquisition. Si l'on ajoute la fiscalité réelle sur les revenus locatifs, on obtient le rendement net net (ou net-net), qui représente la rentabilité réelle pour l'investisseur.
En pratique
Un bien acheté 200 000 € (frais inclus) génère 900 € de loyer mensuel, soit 10 800 € annuels. Son rendement brut est de 5,4 %. Une fois déduits 2 800 € de charges annuelles, le rendement net tombe à 4 %, ce qui constitue la base de travail réelle du courtier.
Sources officielles
- Information sur le logement et le financement · ANIL
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr