SCI à l'impôt sur les sociétés
Une SCI à l'impôt sur les sociétés est une société civile immobilière ayant opté irrévocablement pour l'IS ou y étant soumise de droit. Elle calcule son résultat selon les règles comptables (amortissements du bien inclus), paie l'IS au taux courant (25 %, taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice pour les PME), et ses associés ne sont imposés que lors de la distribution de dividendes.
À retenir
- Option IS irrévocable : impossible de revenir à la translucidité fiscale (IR).
- Amortissement du bien déductible, réduisant le résultat imposable de la société.
- Plus-value à la cession calculée sur la valeur nette comptable (amortissements déduits) — imposition potentiellement élevée.
- Distribution de dividendes soumise au PFU 30 % (ou barème progressif + prélèvements sociaux).
- Intérêts sur compte courant d'associés déductibles sous plafond réglementaire.
Questions fréquentes
Pourquoi choisir une SCI à l'IS plutôt qu'une SCI à l'IR ?
La SCI à l'IS est privilégiée pour des patrimoines importants générant des revenus fonciers élevés, car l'imposition de la société peut être inférieure au taux marginal IR des associés. Elle permet aussi de piloter la distribution de dividendes selon les besoins de trésorerie et de capitaliser les bénéfices non distribués à un taux avantageux.
Quelle est la principale contrainte fiscale lors de la revente d'un bien détenu par une SCI à l'IS ?
La plus-value est calculée sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix d'origine diminué de tous les amortissements pratiqués. Après des années d'amortissements cumulés, la base taxable peut être très élevée, et la plus-value est imposée à l'IS sans les abattements pour durée de détention dont bénéficient les particuliers.
Comment financer l'acquisition d'un bien via une SCI à l'IS ?
La SCI souscrit l'emprunt en son nom propre. Les banques analysent la capacité de remboursement de la société (loyers nets de charges et d'IS) plutôt que les revenus personnels des associés, bien que ces derniers fournissent souvent une caution personnelle. Les intérêts de l'emprunt sont pleinement déductibles du résultat imposable de la SCI.
En pratique
Deux associés détiennent une SCI à l'IS qui possède un immeuble de rapport acquis 600 000 €. Grâce aux amortissements annuels (15 000 €) et aux intérêts d'emprunt (12 000 €), le résultat IS se limite à 8 000 €, imposé à 15 % (taux PME). Ils reportent la distribution de dividendes à la retraite pour optimiser leur fiscalité personnelle.
Sources officielles
- Option pour l'impôt sur les sociétés (BOI-IS-CHAMP-40) · BOFiP — impots.gouv.fr
- Société civile immobilière (SCI) · impots.gouv.fr
- Information sur le logement et le financement · ANIL