Sûreté réelle
Une sûreté réelle est une garantie adossée à un actif tangible appartenant à l'emprunteur ou à un tiers constituant, qui confère au prêteur un droit réel sur cet actif. En cas de défaillance, le créancier peut faire réaliser la sûreté — c'est-à-dire obtenir la vente forcée ou l'attribution judiciaire du bien — pour se rembourser par préférence sur le prix de vente.
À retenir
- La sûreté réelle se distingue de la sûreté personnelle en ce qu'elle grève un bien déterminé plutôt que d'engager le patrimoine général d'une personne.
- Les principales sûretés réelles immobilières en France sont l'hypothèque conventionnelle et l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ex-PPD).
- Le prêteur bénéficie d'un droit de suite (il peut poursuivre le bien en quelque main qu'il passe) et d'un droit de préférence (il prime les créanciers chirographaires).
- La constitution d'une sûreté réelle immobilière requiert un acte notarié et une inscription au service de la publicité foncière.
- La mainlevée de la sûreté, une fois le prêt remboursé, est également formalisée par acte notarié, générant des frais supplémentaires.
Questions fréquentes
Pourquoi les banques préfèrent-elles parfois une sûreté réelle à une caution ?
Une sûreté réelle offre au prêteur une protection directement adossée à la valeur du bien financé, indépendamment de la solvabilité d'un tiers cautionnaire. Pour les prêts de montant élevé, les financements en SCI ou les situations atypiques (revenus irréguliers, profils risqués), la banque peut estimer que le bien immobilier constitue une garantie plus solide et prévisible qu'un organisme de caution.
Comment une sûreté réelle est-elle constituée sur un bien immobilier ?
La constitution d'une sûreté réelle immobilière passe obligatoirement par un acte authentique reçu par un notaire, qui précise le montant garanti, le rang de la sûreté et le bien grevé. Cet acte est ensuite publié au service de la publicité foncière compétent, ce qui rend la sûreté opposable aux tiers et fixe le rang du créancier par rapport aux autres titulaires de droits sur le bien.
Quelle différence entre une sûreté réelle mobilière et immobilière ?
Une sûreté réelle mobilière grève un bien meuble (véhicule, fonds de commerce, parts sociales, portefeuille titres), tandis qu'une sûreté réelle immobilière grève un immeuble (appartement, maison, terrain). En crédit immobilier résidentiel, seules les sûretés réelles immobilières sont pertinentes : hypothèque conventionnelle et hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Les sûretés mobilières (nantissement, gage) jouent davantage dans le financement professionnel ou la structuration patrimoniale.
En pratique
Un investisseur acquiert un immeuble de rapport à 850 000 €. N'étant pas éligible à la caution d'un organisme mutuel en raison de la nature locative du bien, la banque prend une hypothèque conventionnelle de premier rang sur l'immeuble. Cette sûreté réelle confère à la banque le droit de faire saisir et vendre l'immeuble en cas d'impayés persistants.
Sources officielles
- Article 2323 du Code civil (sûreté réelle) · Légifrance
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr
- Information sur le logement et le financement · ANIL