Amortissement négatif
Situation technique dans laquelle la mensualité payée par l'emprunteur est insuffisante pour couvrir les intérêts générés sur la période. Les intérêts non couverts sont alors capitalisés et ajoutés au capital restant dû, qui augmente au lieu de diminuer. Ce mécanisme peut survenir sur certains prêts à taux variable non capés ou lors d'un différé total mal calibré. Il est rare sur les prêts résidentiels français mais le courtier doit pouvoir l'expliquer.
À retenir
- Les intérêts non couverts sont capitalisés et ajoutés au capital restant dû.
- Ce mécanisme peut survenir sur des prêts variables non capés à mensualité constante.
- Un différé total mal calibré peut aussi y conduire si les intérêts intercalaires s'accumulent.
- Rare sur les prêts résidentiels français classiques, il est plus fréquent en financement professionnel.
Questions fréquentes
Comment l'amortissement négatif peut-il se produire sur un prêt à taux variable ?
Sur certains prêts variables à mensualité fixe, si les taux de marché augmentent fortement, la part intérêts dans la mensualité peut dépasser le montant total de la mensualité convenue. L'écart est alors reporté sur le capital, qui grossit. Ce cas se présente surtout sur des prêts sans cap et à mensualité bloquée sur toute la durée.
Quelles erreurs éviter pour ne pas se retrouver en amortissement négatif ?
Il faut privilégier les prêts capés afin que la hausse de taux soit plafonnée. En cas de différé total, il faut calibrer la durée pour que les intérêts intercalaires restent gérables et ne capitalisent pas au-delà de ce qui a été anticipé. Le courtier vérifie dans le tableau d'amortissement que le capital restant dû décroît bien dès la première période active.
L'amortissement négatif est-il légal en France pour les prêts immobiliers résidentiels ?
Il n'est pas explicitement interdit, mais il est extrêmement rare car les conditions d'octroi et la directive crédit immobilier (transposée en droit français) imposent que l'emprunteur soit informé de tous les scénarios défavorables. Les banques françaises évitent ce mécanisme pour les prêts résidentiels, notamment grâce à l'obligation de caps sur les prêts variables vendus au grand public.
En pratique
Un emprunteur souscrit un prêt variable sans cap à mensualité fixe de 800 €. Si les taux montent fortement et que les intérêts mensuels atteignent 850 €, les 50 € manquants sont ajoutés au capital restant dû chaque mois.
Sources officielles
- Obtenir un crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr