Désolidarisation
Acte par lequel un co-emprunteur est libéré de son engagement sur un prêt immobilier, à la suite d'une séparation ou d'un divorce. Elle nécessite l'accord de la banque, qui doit s'assurer que l'emprunteur restant est seul en mesure de faire face aux mensualités. La banque peut exiger une réanalyse complète du dossier, un rachat du prêt ou la mise en place d'une garantie supplémentaire.
À retenir
- Nécessite l'accord explicite de la banque, qui réévalue la solvabilité du seul emprunteur restant.
- La banque peut exiger un rachat du prêt, une garantie supplémentaire ou des revenus plus élevés.
- Elle est formalisée par un avenant au contrat de prêt ou un nouveau prêt de substitution.
- Sans désolidarisation, le co-emprunteur partant reste juridiquement tenu des mensualités.
Questions fréquentes
La banque peut-elle refuser une désolidarisation ?
Oui. La banque n'a aucune obligation légale d'accepter : si le seul emprunteur restant ne satisfait pas aux critères de solvabilité en solo (taux d'effort HCSF, reste à vivre), elle peut refuser. Dans ce cas, les options sont d'améliorer le dossier (apport complémentaire, garantie personnelle d'un tiers), de solder le prêt via une vente du bien, ou de renégocier avec un autre établissement. Le courtier recherche l'établissement le plus favorable.
Quelles conséquences pour le co-emprunteur partant si la désolidarisation n'est pas accordée ?
Sans désolidarisation, le co-emprunteur partant reste solidairement responsable de l'intégralité du prêt. Ses engagements apparaissent dans son taux d'endettement lors de tout futur dossier bancaire, ce qui peut bloquer un nouvel achat immobilier. En cas de défaut de l'emprunteur restant, la banque peut se retourner contre le co-emprunteur partant pour recouvrer les sommes dues.
Comment le courtier aide-t-il dans un dossier de désolidarisation ?
Le courtier analyse en amont la faisabilité en solo : il calcule le taux d'effort du seul emprunteur restant, évalue le reste à vivre et identifie les établissements ouverts à ce type de demande. Il monte le dossier complet, accompagne la négociation avec la banque existante ou propose un rachat chez un concurrent plus favorable. Il coordonne également le timing avec le notaire pour que la désolidarisation soit synchronisée avec l'acte de partage.
En pratique
À la suite d'un divorce, Marie conserve le logement familial et demande à la banque de la désolidariser de son ex-conjoint. La banque recalcule le taux d'effort sur la seule rémunération de Marie (2 800 € nets/mois, mensualité de 780 €) et accepte sous réserve d'une hypothèque conventionnelle en remplacement de la caution initiale.
Sources officielles
- Garantie co-emprunteur : divorce ou séparation · Service-Public.gouv.fr
- Obtenir un crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr