Lissage de prêt (prêt gigogne)
Technique de montage financier consistant à combiner plusieurs lignes de prêt de durées différentes (prêt principal, PTZ, prêt Action Logement) de façon à obtenir une mensualité globale constante pendant toute la durée du projet. Le prêt principal s'adapte aux paliers des autres lignes pour compenser les variations de mensualité. Sans lissage, l'accumulation brute des mensualités dépasserait souvent le plafond d'endettement HCSF.
À retenir
- Indispensable lorsqu'un PTZ ou un prêt Action Logement est associé au prêt principal.
- Le prêt principal est modulé à chaque palier des autres lignes pour maintenir la mensualité totale stable.
- Évite de dépasser le plafond de taux d'effort HCSF (35 % des revenus nets) pendant toute la durée.
- Le courtier modélise le lissage sur tableur ou logiciel de simulation avant toute soumission bancaire.
Questions fréquentes
Comment fonctionne concrètement le lissage entre un prêt principal et un PTZ ?
Pendant la période de différé du PTZ (5 à 15 ans selon les revenus), seul le prêt principal est remboursé. Le prêt principal est calibré pour que sa mensualité correspond à la mensualité cible souhaitée. Quand le PTZ entre en amortissement, la mensualité du prêt principal est réduite du même montant, de sorte que la somme des deux reste constante. Cela requiert un montage sur mesure que seul un logiciel de crédit ou un tableur dédié permet de calculer.
Le lissage est-il accepté par toutes les banques ?
Non, tous les établissements ne proposent pas le lissage ou ne maîtrisent pas ce type de montage. Certaines banques refusent de lisser avec un PTZ émis par un autre établissement. Le courtier identifie les banques ayant réellement la capacité et la volonté d'intégrer le lissage dans leur proposition commerciale, ce qui est un critère de sélection déterminant dans les dossiers comprenant plusieurs lignes de financement.
Quelle différence entre lissage et prêt à paliers ?
Le lissage est une technique de montage multi-lignes où le prêt principal est ajusté pour compenser les variations des autres lignes, maintenant une mensualité totale constante. Le prêt à paliers est un prêt unique dont la mensualité augmente ou diminue selon un calendrier contractuel prévu dès l'origine, sans lien avec d'autres lignes de financement. Les deux peuvent coexister : un prêt à paliers peut lui-même être intégré dans un montage lissé.
En pratique
Un acquéreur emprunte 180 000 € en prêt principal sur 25 ans + 40 000 € en PTZ sur 20 ans (avec 5 ans de différé). Sans lissage, la mensualité brute serait de 1 100 € pendant les 5 ans de différé, puis 1 380 € à la levée. Avec lissage, la mensualité reste constante à 1 100 € sur toute la durée : le prêt principal est allongé ou ajusté en conséquence.
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Sources officielles
- Obtenir un crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr