Règle « Pas de résultat, pas d'honoraires » (no cure, no pay)
Principe fondamental du courtage en crédit immobilier posé par l'article L.519-6 du Code monétaire et financier : le courtier ne peut percevoir aucune rémunération du client avant l'obtention effective du prêt et le déblocage des fonds par le notaire. Tout versement d'une provision, de frais d'étude ou d'honoraires avant ce stade est illégal et pénalement sanctionné. Ce principe protège l'emprunteur et distingue le courtier d'autres intermédiaires.
À retenir
- Fondé sur l'article L.519-6 du Code monétaire et financier.
- Aucun frais d'étude, provision ou honoraire ne peut être réclamé avant le déblocage notarial.
- La violation de cette règle est pénalement sanctionnée.
- Ce principe distingue le courtier d'autres intermédiaires qui peuvent facturer à l'acte.
Questions fréquentes
À quel moment précis le courtier peut-il légalement facturer ses honoraires ?
Le droit à la rémunération naît uniquement après la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire et le déblocage effectif des fonds du prêt. La signature de l'offre de prêt par l'emprunteur seul ne suffit pas ; c'est bien le versement des fonds qui déclenche la possibilité de facturation.
Pourquoi certains intermédiaires facturent-ils des frais avant le prêt, alors que c'est interdit pour les courtiers IOBSP ?
La règle no-cure-no-pay s'applique spécifiquement aux personnes inscrites en catégorie IOBSP au sens du Code monétaire et financier. Certains intermédiaires se présentent comme des conseils en financement ou des agents commerciaux et opèrent hors du périmètre IOBSP, parfois illégalement. Un courtier dûment inscrit à l'ORIAS ne peut en aucun cas contourner cette obligation.
Que se passe-t-il si le prêt est obtenu mais que la vente n'est finalement pas réalisée ?
Si l'offre de prêt est acceptée mais que la vente est annulée avant la signature de l'acte authentique, les fonds ne sont pas débloqués et le courtier ne peut donc pas percevoir ses honoraires. C'est l'un des risques inhérents au modèle no-cure-no-pay : le travail effectué reste impayé si la transaction échoue pour des raisons extérieures au financement.
En pratique
Un courtier négocie avec succès un taux avantageux et l'offre de prêt est signée par l'emprunteur ; cependant, ses honoraires de 2 000 € ne seront facturables qu'à la date de signature de l'acte authentique chez le notaire et du déblocage concomitant des fonds.
Sources officielles
- Article L519-6 du CMF (pas de fonds avant déblocage) · Légifrance
- Article L519-1 du Code monétaire et financier · Légifrance
- Autorité de contrôle prudentiel et de résolution · ACPR (Banque de France)