Passoire thermique
Terme courant désignant un logement classé F ou G au DPE, dont la consommation énergétique est très élevée. Ces biens sont progressivement interdits à la location (les G depuis 2025, les F à partir de 2028). Sur un dossier de financement locatif, une passoire thermique peut réduire la valeur locative retenue par la banque et compliquer l'obtention d'un accord de prêt.
À retenir
- Logements G interdits à la location depuis 2025 ; F à partir de 2028.
- La valeur vénale des passoires est en baisse dans les marchés tendus.
- Les banques peuvent réduire la valeur locative prise en compte dans le dossier.
- Un audit énergétique et des travaux permettent de sortir de ce classement.
Questions fréquentes
Un propriétaire-bailleur peut-il encore louer son logement classé G en 2025 ?
Non, depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont considérés comme indécents et ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau contrat de location, ni d'un renouvellement. Les baux en cours signés avant cette date restent valables jusqu'à leur échéance, mais le locataire peut contraindre le bailleur à réaliser des travaux.
Comment un courtier traite-t-il le cas d'un investisseur souhaitant financer une passoire thermique ?
Le courtier doit informer l'investisseur des interdictions de location en vigueur et modéliser le plan de financement en intégrant le coût des travaux de rénovation nécessaires pour remettre le bien en conformité. Il peut proposer de coupler le prêt d'acquisition avec un éco-PTZ ou un prêt travaux afin de financer la rénovation dès l'acquisition, en présentant la valeur future rénovée à la banque.
Acheter une passoire thermique est-il toujours une mauvaise opération pour un investisseur ?
Pas nécessairement : les passoires thermiques sont souvent négociées avec une décote par rapport au prix du marché, et les aides à la rénovation (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ) peuvent couvrir une part significative du coût des travaux. Un investisseur bien conseillé peut transformer une passoire en actif performant avec une rentabilité nette attractive, à condition de bien chiffrer le budget de rénovation en amont.
En pratique
Un investisseur achète un T3 classé G à 130 000 € dans une ville de taille moyenne, soit 15 % en dessous de la valeur de biens similaires bien classés. Après 20 000 € de travaux (partiellement couverts par les aides), le bien est reclassé D et peut à nouveau être mis en location.
Sources officielles
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) · Service-Public.gouv.fr
- Promesse de vente et condition suspensive d'obtention du prêt · Service-Public.gouv.fr
- Information sur le logement et le financement · ANIL