Rachat de crédit immobilier (refinancement externe)
Opération consistant à rembourser par anticipation un prêt immobilier existant auprès d'une nouvelle banque qui accorde un nouveau prêt à de meilleures conditions (taux plus bas, durée ajustée). Le courtier doit calculer le gain net réel en intégrant les IRA, les frais de mainlevée, les frais de garantie du nouveau prêt et les frais de dossier, pour s'assurer que l'opération est financièrement avantageuse.
À retenir
- Le gain net réel intègre les IRA, les frais de mainlevée, la nouvelle garantie et les frais de dossier.
- L'opération est rentable si la durée de récupération des frais est inférieure à la durée résiduelle envisagée.
- Le courtier compare le coût total résiduel de l'ancien prêt au coût total du nouveau prêt.
- Un écart de taux d'au moins 0,70 % à 1 % est souvent cité comme seuil d'intérêt minimal.
Questions fréquentes
Comment calculer si un rachat de crédit est vraiment rentable ?
Le courtier additionne les coûts à débourser (IRA plafonnées à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts, frais de mainlevée, nouvelle garantie, frais de dossier) et les compare à l'économie mensuelle générée par la baisse de mensualité. Le quotient donne la durée de récupération. Si cette durée est inférieure au nombre de mois restants prévu, l'opération est rentable.
Quelle différence entre renégociation de taux et rachat de crédit immobilier ?
La renégociation se passe avec la banque actuelle : pas de mainlevée, pas d'IRA, mais le gain est souvent limité car la banque n'est pas mise en concurrence. Le rachat fait appel à une nouvelle banque : les frais sont plus élevés mais le gain en taux peut être plus important. Le courtier compare les deux options chiffrées pour recommander la plus avantageuse.
Quelles erreurs éviter lors d'un rachat de crédit immobilier ?
Ne pas allonger la durée résiduelle uniquement pour baisser la mensualité, car le coût total du crédit augmenterait. Ne pas oublier de chiffrer le coût de la nouvelle assurance emprunteur, qui peut réduire sensiblement le gain apparent. Ne pas comparer uniquement les taux faciaux sans intégrer l'ensemble des frais : c'est le coût total résiduel comparé qui compte.
En pratique
Un emprunteur a un capital restant dû de 180 000 € à 3,80 % sur 15 ans. Une nouvelle banque propose 2,60 %. Le courtier calcule IRA, mainlevée et nouvelle garantie pour 4 200 € de frais. La baisse de mensualité génère 120 € d'économie par mois, soit un retour sur investissement en 35 mois.
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Sources officielles
- Renégocier ou racheter son crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr
- Obtenir un crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr