Les revenus locatifs comptent-ils dans le calcul ?

Oui, mais les banques les pondèrent généralement à 70 % pour tenir compte de la vacance et des charges. Certaines calculent en revenu global, d’autres en charge nette (différentiel). Le traitement varie sensiblement d’une banque à l’autre : c’est un des points où le placement par un courtier change le résultat.

Peut-on dépasser 35 % de taux d’endettement ?

Oui, dans la marge dérogatoire : les banques peuvent sortir des critères HCSF pour 20 % de leur production trimestrielle, dont au moins 70 % fléchés vers l’achat de résidence principale et 30 % vers les primo-accédants. Un reste à vivre confortable et un profil solide sont alors déterminants.

Quelle différence entre capacité d’emprunt et budget d’achat ?

La capacité d’emprunt est le capital que la banque peut vous prêter. Le budget d’achat ajoute votre apport personnel puis retranche les frais d’acquisition : frais de notaire (7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf), garantie et frais de dossier. C’est ce budget, pas la capacité seule, qui détermine le prix du bien accessible.

Estimation indicative

Simulateur de capacité d’emprunt immobilier

Estimez le capital que vous pouvez emprunter à partir de vos revenus nets, de vos charges de crédit en cours et du taux du marché, en appliquant la règle du HCSF : un taux d’effort plafonné à 35 % assurance comprise et une durée limitée à 25 ans. Ajoutez votre apport pour obtenir votre budget d’achat total.

Votre situation

Revenus nets mensuels du foyer (€)

€

Avant impôt sur le revenu (net fiscal).

Revenus locatifs mensuels (€)

€

Pondérés à 70 % dans le calcul, pratique bancaire courante.

Mensualités de crédits en cours (€)

€

Apport personnel (€)

€

Taux nominal annuel (%)

Durée (années)

La norme HCSF limite la durée à 25 ans pour la plupart des crédits.

Taux d’assurance annuel (%)

Adultes au foyer

Enfants à charge

Capacité d’emprunt

283 622 €

Mensualité maximale

1 470,00 €

Plafond HCSF : 35 % assurance comprise

Budget d’achat

313 622 €

Capacité + apport

Capacité selon la durée

15 ans200 426 €
20 ans245 791 €
25 ans283 622 €

Reste à vivre après opération

2 730 €

Plancher usuel des banques pour votre foyer : 1 800 €

La règle HCSF des 35 % expliquée

Depuis janvier 2022, la décision du Haut Conseil de stabilité financière est juridiquement contraignante pour les banques françaises : le taux d’effort (ensemble des charges d’emprunt, assurance comprise, rapporté aux revenus nets avant impôt) ne doit pas dépasser 35 %, et la durée du crédit ne doit pas excéder 25 ans (27 ans avec différé pour l’achat en l’état futur d’achèvement ou de gros travaux). Les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % de leur production trimestrielle, en priorité pour les primo-accédants et les résidences principales.

Comment le capital empruntable est-il calculé ?

Le simulateur calcule d’abord votre mensualité maximale : 35 % de vos revenus nets mensuels, moins les mensualités de crédits en cours conservés. Il en déduit le capital par la formule inverse de l’annuité constante, en intégrant l’assurance emprunteur dans l’enveloppe : C = m ÷ (t ÷ (1 − (1 + t)⁻ⁿ) + i ÷ 12), où t est le taux mensuel et i le taux d’assurance annuel sur capital initial. Le budget d’achat ajoute ensuite votre apport personnel, dont il faut réserver une partie pour les frais de notaire.

Les leviers pour emprunter plus

À revenus constants, trois leviers augmentent la capacité : solder ou racheter des crédits en cours (chaque mensualité effacée rend de la capacité), négocier l’assurance en délégation (l’économie mensuelle desserre directement le taux d’effort) et mobiliser un prêt aidé comme le PTZ, dont les mensualités différées pèsent moins dans le calcul grâce au lissage. Un courtier connaît les banques qui utilisent la marge dérogatoire de 20 % pour les bons profils.

Questions fréquentes

Sans autre crédit en cours, la mensualité maximale HCSF est de 1 050 € assurance comprise. Sur 25 ans à 3,30 % avec une assurance à 0,34 %, cela représente un capital d’environ 200 000 €. Le chiffre exact dépend du taux obtenu et de l’assurance : ajustez-les dans le simulateur ci-dessus.

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Estimation indicative. Résultats fournis à titre indicatif, sur la base de barèmes datés et sans valeur contractuelle. Ils ne constituent ni une offre de crédit ni un conseil personnalisé. Aucune donnée saisie n’est enregistrée ni transmise. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.