Prêt lissé (lissage / paliers)
Montage qui combine plusieurs prêts de durées différentes pour obtenir une mensualité totale constante. Lorsqu'un prêt court (PTZ, prêt employeur) s'achève, le prêt principal augmente d'autant pour maintenir l'effort de remboursement stable. C'est un levier de confort budgétaire qui optimise la capacité d'emprunt.
À retenir
- Maintient une mensualité totale constante en ajustant le prêt principal au fil de l'extinction des co-prêts.
- Optimise la capacité d'emprunt car la banque calcule son prêt sur une mensualité globale fixe.
- Particulièrement utile lorsque PTZ, PAS ou prêt employeur ont des durées différentes du prêt principal.
- Requiert un tableau d'amortissement consolidé pour vérifier la faisabilité bancaire et l'effort réel.
Questions fréquentes
Comment fonctionne concrètement le lissage d'un prêt ?
Le courtier calcule la mensualité maximale acceptable par l'emprunteur, puis répartit le financement entre les prêts aidés (PTZ, Action Logement…) et le prêt principal. Lorsqu'un prêt court s'éteint, la fraction libérée est reversée sur le prêt principal, dont la mensualité augmente d'autant, mais le total reste identique.
Pourquoi le lissage augmente-t-il la capacité d'emprunt ?
Sans lissage, la banque calcule le taux d'endettement sur la somme des mensualités de tous les prêts simultanés, ce qui peut dépasser les 35 %. Avec un montage lissé, la mensualité globale est constante et la banque n'additionne pas des pics de remboursement ; le reste à vivre et le taux d'endettement sont donc plus favorables.
Quelles erreurs éviter lors de la conception d'un montage lissé ?
La principale erreur est de ne pas modéliser la hausse de mensualité du prêt principal à l'extinction du PTZ et de ne pas vérifier que l'emprunteur pourra l'absorber à ce moment précis. Une hausse de 200 € dans cinq ans peut sembler lointaine, mais si elle coïncide avec une fin de CDD ou une naissance, elle devient critique.
En pratique
Un emprunteur cumule un PTZ de 80 000 € sur 10 ans à 500 €/mois et un prêt principal de 170 000 € sur 25 ans. Avec le lissage, le prêt principal démarre à 700 €/mois pendant 10 ans, puis passe à 1 200 €/mois pour les 15 ans restants, la mensualité totale restant 1 200 € tout au long de la vie du montage.
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Sources officielles
- Obtenir un crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr
- Crédit immobilier · Service-Public.gouv.fr